Aktualus komentaras: juridinių asmenų gyvenamojo NT įsigijimai

Aktualų komentarą parengė vyresnysis ekonomistas Lukas Baliukonis

Juridinių asmenų būsto įsigijimo tendencijos

Šiame komentare naudojami Registrų centro agreguoti duomenys (2004–2022 m. spalio mėn. laikotarpio) ir sandorių mikroduomenys (2019–2022 m. liepos mėn. laikotarpio). Kadangi būsto sandorių sumų mikroduomenys apima visus sandoriu apimamus objektus, ne tik gyvenamąjį NT, dėl tikslumo komentare dažniau pateikiami įsigytų būstų skaičiaus, o ne vertės duomenys.

Pandemijos metais ženkliai augo JA aktyvumas įsigyjant gyvenamąjį NT. 2015–2019 m. laikotarpiu JA įsigyjamų būstų dalis visoje Lietuvoje siekė apie 5 proc. visų nupirktų būstų skaičiaus, arba apie 6,5 proc. būstų vertės. Nors dėl padidėjusio neapibrėžtumo pirmaisiais pandemijos mėnesiais JA aktyvumas būsto rinkoje nežymiai sumažėjo, 2020 m. pab.–2021 m. pr. JA įsigytų būstų ėmė daugėti. 2021 m. pab. JA įsigyti būstai visoje Lietuvoje sudarė apie 6 proc. viso įsigytų būstų skaičiaus (1 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.), arba 8 proc. visų nupirktų būstų vertės (2 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.) (žr. 1 pav.). O Vilniaus mieste JA būsto pirkimai augti pradėjo dar 2019 m. Pandemijai prislopinus JA aktyvumą pirmaisiais pandemijos mėnesiais, paklausa gana greitai atsigavo, o 2021 m. pab. JA įsigyti būstai Vilniuje jau siekė beveik 10 proc. visų įsigytų būstų skaičiaus (apie 3 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.), arba apie 11 proc. būstų vertės (apie 4 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.) (žr. 2 pav.). Pirmąjį 2022 m. ketvirtį JA įsigytų būstų skaičius viršijo 2021 m. to pačio laikotarpio lygį. Vis dėlto prasidėjus karui Ukrainoje ir atsiradus didesniam neapibrėžtumui JA įsigijimai sulėtėjo, ypač Vilniuje, todėl pirmąjį 2022 m. pusmetį išliko mažesni nei tuo pačiu metu 2021 m.

Daugiausia būstų juridiniai asmenys įsigyja Vilniaus mieste. 2021 m. būstai Vilniuje sudarė apie 41 proc. viso JA įsigyto būstų skaičiaus, o tai yra 5 proc. p. daugiau nei 2020 m. ir 8 proc. p. daugiau nei 2019 m. (žr. 3 pav.). Didžioji dalis JA įsigytų būstų vertės taip pat koncentruojasi Vilniuje – 2021 m. 66 proc. būstų vertės sudarė būtent būstai Vilniuje, o tai yra 7 proc. p. daugiau nei 2020 m. ir 12 proc. p. daugiau nei 2019 m. (žr. 4 pav.). Būstai šalies teritorijoje, neįskaitant trijų didmiesčių, 2021 m. sudarė 40 proc. visų JA nupirktų būstų, 1 proc. p. mažiau nei 2020 m. ir 5 proc. p. mažiau nei 2019 m., ir 20 proc. bendros JA įsigytų būstų vertės, 3 proc. p. mažiau nei 2020 m. ir 4 proc. p. mažiau nei 2019 m.

Juridinių asmenų, perkančių būstą, paveikslas

Tarp būstą perkančių JA dominuoja mikroįmonės ir NT veikla užsiimančios įmonės. 2021 m. JA įsigytų būstų skaičius augo 42 proc. Viena iš priežasčių, lėmusių tokį augimą, yra rekordiškai dideli su NT veikla, ypač statyba, NT pardavimais ir pirkimais, būsto nuoma, susijusių JA būstų įsigijimai. Jų įsigytų būsto objektų skaičius 2021 m. augo apie 76 proc. ir sudarė apie 49 proc. viso JA įsigyto būsto skaičiaus (žr. 5 pav.). Kita svarbi grupė yra mikroįmonės, kurių įsigytų būstų skaičius 2021 m. augo apie 62 proc. (žr. 6 pav.). Penktadalis šių mikroįmonių 2021 m. įsigijo vieną būstą, bet nebuvo nusipirkusios būsto 2019–2020 m. laikotarpiu. Dažniausiai tai buvo būstai Vilniuje, Kaune ir Klaipėdos apskrityje, bet ne pačiame Klaipėdos mieste. Toks nedažnas būsto pirkimas, ypač būdingas ilgą laiką NT veikla užsiimantiems JA, iš dalies galėtų reikšti vartojimą per įmones arba oportunistinį atėjimą į rinką, tikintis pasinaudoti rinkoje sparčiai augančiomis būsto kainomis.

Valstybės pagalba galėjo įgalinti dalį juridinių asmenų įsigyti būstą. 2021 m. didesnį JA nusipirktų būstų skaičių galėjo paskatinti ir valstybės pagalbos priemonės, skirtos ekonomikai paremti COVID-19 protrūkio metu. Tokių įmonių, kurios gavo valstybės pagalbą ir įsigijo būstą 2021 m., buvo beveik 400, arba ketvirtadalis visų tais metais būstą pirkusių įmonių. Šių įmonių sandorių vertė siekė apie 79 mln. Eur¹, o valstybės pagalbos suma, įmonės lygiu neviršijanti jos sandorių vertės, – iki 20 mln. Eur². Tarp šių JA daugiau kaip pusė nei 2019 m., nei 2020 m. nebuvo įsigiję būsto, o jų įsigytų būstų skaičius sudarė apie 11 proc. visą JA įsigijimų (žr. 7 pav.). Tačiau naujų pirkėjų dalis buvo ryški ne tik tarp tų JA, kurių veikla susijusi su NT. Pavyzdžiui, 2021 m. tarp apdirbamosios gamybos veikla užsiimančių JA, įsigijusių būstą, apie 28 proc. buvo tokių, kurie būsto objektų nepirko nei 2019 m., nei 2020 m., o tarp didmeninės ir mažmeninės prekybos įmonių tokių JA buvo apie 35 proc. (žr. 8 pav.). Dalis šių naujų pirkėjų galėjo būti paskatinti valstybės pagalbos priemonių, kurios galėjo įgalinti jas lengviau įsigyti būstą, ypač tuose ne NT sektoriuose, kuriuose 2021 m. būstą įsigijusių JA skaičius augo sparčiau nei metais prieš tai.

¹ Dėl turimų duomenų specifikos į sandorių sumą įtraukti visi sandoriu aprėpiami objektai, ne tik gyvenamasis NT.

² Ši suma gaunama sudėjus įmonių gautos valstybės pagalbos sumas. Jei būsto sandorio suma mažesnė nei valstybės pagalba, naudojama sandorio vertė.

Rekordiškai daug juridinių asmenų 2021 m. įsigijo būstus didelėmis apimtimis, tačiau įsigytą būstą naudoja skirtingiems tikslams. 2021 m. 50 JA įsigijo 10 ir daugiau būstų, 2020 m. tokių buvo 30, o 2019 m. – 40. Kartu šie JA įsigijo 1 118 būstų, arba apie trečdalį visų 2021 m. JA įsigytų būstų pagal skaičių. Didžioji dalis būstų yra įsigyti Vilniuje, kiek mažiau Kaune ir Klaipėdoje. Dalis šių JA yra jau ilgą laiką veikiančios įmonės, kurios kiekvienais metais perka gyvenamąjį NT savo veiklai vykdyti. Tačiau pastebima, kad 2021 m. didelės apimties įsigijimų skaičiaus augimas susijęs ir su investicinių fondų plėtra, išliekančiu poreikiu apgyvendinti darbuotojus iš užsienio ir kitomis augančiomis veiklomis, pavyzdžiui, būsto nuoma su išpirkimu. Didelės apimties pirkimų, vykdomų JA, skaičiui toliau augant, tikėtina, kad toliau stiprės didelių JA vaidmuo būsto rinkoje.

Būsto paskolų su hipoteka dalis juridiniams asmenims auga. 2021 m. JA įsigyti būstai su hipoteka sudarė 16 proc. (žr. 9 pav.) visų jų pirktų būstų skaičiaus (apie 6 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.) ir 23 proc. vertės (žr. 10 pav.) (apie 8 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.). Nors pastaraisiais metais būsto paskolų su hipoteka dalis augo ir pagal skaičių, ir pagal vertę, Registrų centro duomenimis, įmonių įsigyti būstai su hipoteka sudaro 3 proc. visų būstų su hipoteka skaičiaus ir 4 proc. visų būstų vertės, todėl makroprudencinių priemonių poveikis, jei jos būtų taikomos JA būsto paskoloms, visai būsto rinkai būtų ribotas. Mažą hipotekos dalį patvirtina ir bankų apklausose pateikti atsakymai, kuriais pabrėžiama, kad tiek didiesiems, tiek mažiesiems bankams tokias paraiškas JA teikia labai retai. Taip pat neatmestina, kad dalis skolintų lėšų gali būti ne iš Lietuvos kredito įstaigų, nes paskolų dalis, matoma Paskolų rizikos duomenų bazėje³ (PRDB), yra mažesnė nei pateikiama Registrų centro.

Nors makroprudencinių priemonių taikymas paskoloms JA turėtų ribotą poveikį visai būsto rinkai, tai leistų sumažinti rizikas tam tikruose verslo segmentuose, pavyzdžiui, būsto nuomos su išpirkimu, kuriame neretai būstai įsigyjami su hipoteka. Pavyzdžiui, taikant tokį patį reikalavimą kaip ne pirmą būsto paskolą imantiems gyventojams, kuriems nuo 2022 m. vasario 1 d. galioja griežtesnis bent 30 proc. pradinio įnašo reikalavimas, būtų reikalaujama JA įnešti daugiau nuosavo kapitalo, o tai ne tik labiau apsaugotų kreditorius, bet ir sumažintų tam tikrų verslo modelių rizikingumą.

JA būsto įsigijimų reguliavimo priemonės retai naudojamos Europos valstybių, tačiau tarptautinės institucijos pažymi jų svarbą. Augantys JA būsto pirkimai prisideda prie būsto paskolos paklausos, didindami būsto rinkos perkaitimo riziką ciklinio pakilimo metu. Taip pat, esant nepalankiems sukrėtimams būsto rinkoje, didelį svertą turintys JA, pavyzdžiui, NT investiciniai fondai, gali būti priversti per trumpą laiką parduoti būstą nelikvidžioje rinkoje, o tai galėtų didinti įtampą būsto rinkoje. Esant poreikiui, tokiems NT investiciniams fondams galima būtų taikyti likvidumo ribojimus, tačiau Europoje tai nėra paplitusi praktika. Europos sisteminės rizikos valdyba pažymi paskolos gavėjams taikomų ribojimų taikymo JA svarbą, užtikrinant vienodas sąlygas namų ūkiams kitų būsto rinkos dalyvių atžvilgiu. Nors tokio ribojimo juridiniams asmenims taikymas yra paplitęs Rytų Azijos valstybėse, pavyzdžiui, Honkonge, Taivane, Pietų Korėjoje, Europoje tai vis dar yra gana reta praktika. Kol kas tik Kipro centrinis bankas taiko didžiausio leistino gaunamo kredito dydžio ir įkeičiamo nekilnojamojo turto vertės (LTV) santykį juridiniams asmenimis tais atvejais, kai juridiniai asmenys perka prabangų būstą.

Lietuvos atveju tikslingiausia vertinti LTV ir sektorinio sisteminio rizikos rezervo (SRR) priemonių patobulinimus. Šiuo metu paskolos gavėjams taikomų ribojimų priemonių sąrangą sudaro LTV, vidutinės įmokos dydžio ir pajamų santykio (DSTI), palūkanų jautrumo testo ir paskolos trukmės reikalavimai, taikomi fiziniams asmenimis. Praplečiant LTV priemonės taikymą JA būtų užtikrintos ne tik vienodos sąlygos visiems būsto rinkos dalyviams, bet leistų sumažinti būsto rinkos perkaitimo riziką esant cikliniam pakilimui. Kalbant apie sektorinio sisteminio rizikos rezervo būsto paskolų portfeliui taikymą, šiuo metu Lietuvoje šio kapitalo reikalavimo dydis skaičiuojamas nuo su gyvenamojo NT įkeitimu esančių pozicijų fiziniams asmenims Lietuvoje dydžio. Tokį modelį, kai SRR būsto paskoloms taikomas tik fizinių asmenų pozicijoms, yra įvedę ir Belgijos bei Slovėnijos centriniai bankai. Kaip pažymi Vokietijos finansinių paslaugų priežiūros federalinė tarnyba, šiais metais pritaikiusi SRR gyvenamuoju NT užtikrintoms kredito įstaigų pozicijoms ir fiziniams, ir juridiniams asmenims, platesnis SRR taikymas užtikrina visų bankų, teikiančių paslaugas visai gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkai, atsparumą.

³ Paskolų rizikos duomenų bazė – tai Lietuvos banko administruojama duomenų bazė, į kurią pateikiami duomenys apie paskolos gavėjus ir jiems suteiktas paskolas. Duomenis teikia Lietuvos bankas, Lietuvos Respublikoje įsteigti bankai (kartu jie teikia ir savo kontroliuojamų įmonių (lizingo bendrovių) duomenis), užsienio bankų filialai, Centrinė kredito unija ir kredito unijos, vartojimo kredito davėjai ir tarpusavio skolinimo platformos operatoriai.

Išvados

• Juridinių asmenų būsto įsigijimai augo sparčiai, o tai prisidėjo prie būsto rinkos procikliškumo pandemijos metu ir gali neigiamai veikti NT rinkos kintamumą lėtėjimo fazėje.
• Dažniausiai būstus įsigyja mikroįmonės ir įmonės, užsiimančios NT veikla. Dalis mikroįmonių, ypač užsiimančios NT veikla, įsigyja tik vieną būstą per kelis metus, kas kelią įtarimų dėl vartojimo per įmones ir oportunistinių atėjimų į būsto rinką.
• 2021 m. reikšmingai augo daug būstų perkančių įmonių, kurių dauguma užsiima NT veikla, skaičius. Auganti būsto nuomos su išpirkimu veikla, investicinių fondų plėtra ir išliekantis poreikis apgyvendinti darbuotojus iš užsienio gali ir toliau skatinti JA pirkti dešimtis būstų.  
• Nors JA dažniausiai perka būstą už nuosavas lėšas, kai kurios įmonės didžiąją dalį būstų įsigyja už skolintas lėšas.
• Daugiau kaip 200 JA, gavusių valstybės pagalbą, įsigijo būstą 2021 m., bet nebuvo įsigijusios nei 2019 m., nei 2020 m. Dalį šių JA nusipirkti būstą galėjo įgalinti valstybės suteikta pagalba COVID-19 protrūkio metu.
• Atsižvelgiant į augantį JA aktyvumą būsto rinkoje, svarstytina plėsti makroprudencinių priemonių taikymą ir JA būsto paskoloms, siekiant užtikrinti nuoseklų būsto paskolų reguliavimą, nepriklausomai nuo skolininko juridinio statuso.

Ekonomikos analizė ir prognozės, Analitiniai komentarai, Nekilnojamasis turtas, NT, tendencijos, būstas