2022 m. antrojo ketvirčio nekilnojamojo turto duomenų ir naujausių tendencijų komentaras

Komentaro autorius Dovydas Poderys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento vyresnysis ekonomistas 

Būsto kainų metinis augimo tempas Lietuvoje 2022 m. antrąjį ketvirtį padidėjo iki 22,1 proc. ir buvo sparčiausias nuo 2007 m. Naujausiais Lietuvos statistikos departamento duomenimis, toks metinis kainų augimo tempas buvo 3 proc. punktais didesnis nei prieš ketvirtį (19,1 %). Per ketvirtį būsto kainos padidėjo 5,9 proc. – tai yra daugiau nei vidutiniškai per ketvirtį 2021 m. (4,6 %). Būsto kainos šalies regionuose per metus padidėjo (19,6 %) mažiau nei Vilniaus mieste (25 %). Namų kainų augimo tempas Lietuvoje sudarė 19,8 proc. (3,5 proc. p. daugiau nei prieš ketvirtį). Kainos Vilniuje kilo daugiau (23,2 %) nei kitoje Lietuvos dalyje (19 %). Butų kainos Lietuvoje per metus paaugo 22,9 proc. (2,6 proc. p. daugiau nei prieš ketvirtį). Vilniuje butų kainos didėjo labiau (25,3 %) nei kitoje Lietuvos dalyje (20,1 %). Naujos statybos būsto kainų metinis augimas antrąjį ketvirtį sudarė 22,5 proc. (pirmąjį – 17,7 %), o senos statybos – 21,9 proc. (pirmąjį ketvirtį – 20 %).

Naujesni Lietuvos banko ir privačių rinkos dalyvių duomenys rodo, kad 2022 m. rugpjūčio mėn. butų kainų augimo tempas ir toliau buvo spartus (žr. 1 pav.). Pagal Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI), butai 2022 m. rugpjūčio mėn. Lietuvoje buvo 21,3 proc. brangesni nei prieš metus. Birželio–rugpjūčio mėn. kainos per mėnesį vidutiniškai pakilo 1,3 proc. – tai yra mažiau nei vidutiniškai per mėnesį 2021 m. (1,8 %). Pagal UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober–Haus) būsto kainų indeksą (OHBI), butai penkiuose didžiausiuose miestuose rugpjūčio mėn. buvo 22 proc. brangesni nei prieš metus. Birželio–rugpjūčio mėn. kainos vidutiniškai pakilo 2,5 proc. per mėnesį – 0,8 proc. punkto daugiau nei vidutiniškai per mėnesį 2021 m. Vilniuje metinis kainų augimo tempas rugpjūčio mėn., pagal PSBKI, sudarė 26,8 proc. (pagal OHBI – 25,4 %), Kaune – 23,3 proc. (19,4 %), Klaipėdoje – 13,9 proc. (16,5 %). UAB „Inreal“ duomenimis, ekonominės klasės butai Vilniaus pirminėje rinkoje rugpjūčio mėn. buvo 26, vidutinės klasės – 31, prestižinės klasės – 8 proc. brangesni nei prieš metus.

Būsto kainų atotrūkis nuo fundamentaliųjų verčių per 2022 antrąjį ketvirtį reikšmingai nepakito ir sudarė 6,2 proc. (žr. 2 pav.). Toks kainų atotrūkis nuo fundamentaliųjų verčių buvo 0,8 proc. punkto mažesnis nei prieš metus. Atotrūkio sumažėjimą per metus lėmė aukšta infliacija, mažinanti realųjį būsto kainų augimo tempą, spartus statybos kainų augimo tempas¹. Nors įverčių mediana yra mažesnė nei prieš metus, keturių iš šešių rodiklių įverčiai yra didesni nei prieš metus. Šiuo metu būsto kainos yra mažesnės nei fundamentaliosios vertės tik vertinant kainų ir pajamų santykį, bet, kainų augimui lenkiant atlyginimų augimo tempą, šis rodiklis didėja ir antrąjį ketvirtį buvo didžiausias nuo 2014 m.

Parduotų būstų skaičius per ketvirtį reikšmingai nekito ir grįžo į ikipandeminį lygį. Registrų centro duomenimis, 2022 m. birželio–rugpjūčio mėn. būstų parduota tiek pat, kiek pavasarį – 14,6 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus ir tiek pat, kiek atitinkamu laikotarpiu prieš pandemiją 2019 m. (žr. 1 pav.). Butų vasarą parduota tiek pat, kiek pavasarį, ir 12,1 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Namų vasarą parduota 3,7 proc. daugiau nei pavasarį, bet 19,7 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Naujos² ir senos statybos būstų birželio–rugpjūčio mėn. parduota tiek pat, kiek pavasarį, ir atitinkamai 1,7 ir 17,5 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus.

Būstų rezervacijų skaičius Vilniaus pirminėje butų rinkoje vasarą toliau mažėjo, o būstų pasiūla reikšmingai nedidėja. UAB „Inreal“ duomenimis, 2022 m. birželio–rugpjūčio mėn. Vilniuje buvo rezervuoti 333 butai (50,8 % mažiau nei pavasarį, 76,4 % mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus ir 72,8 % mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš pandemiją 2019 m.) (žr. 3 pav.). Tokį sumažėjimą lėmė suprastėjęs įperkamumas, pirkėjų nenoras įsigyti dar tik statomą būstą išaugus neapibrėžtumui dėl prasidėjusio Rusijos karo prieš Ukrainą ir jo poveikio tolesnei ekonomikos raidai. Prie sumažėjimo prisidėjo ir ribotos galimybės pasirinkti tinkamą būstą – naujų būstų pardavimui 2022 m. birželio–rugpjūčio mėn. Vilniuje buvo pateikta 45,8 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Pasiūlos skaičius pirminėje rinkoje rugpjūčio mėn. sudarė 3 641 butą – 13,1 proc. daugiau nei gegužės mėn., bet 8,9 proc. mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Pastaruoju metu matomas išaugęs nutrauktų preliminarių būsto pirkimo ir pardavimo sutarčių Vilniuje skaičius. Vasaros mėnesiais nutraukta 100, per visus 2021 m. – 211 sutarčių, o pandemijos pradžioje 2020 m. kovo–gegužės mėn. – 83 sutartys³.

Nuomos kainų augimo tempas vis dar yra spartus, bet vasaros mėnesiais buvo pastebima kainų augimo stabilizavimosi ženklų. Remiantis skirtingais duomenų šaltiniais, metinis nuomos kainų augimo tempas 2022 m. rugpjūčio mėn. siekė 19,5–31,4 proc. (žr. 4 pav.). Birželio–rugpjūčio mėn. kainų augimo tempas lėtėjo – nuomos kainos per mėnesį vidutiniškai pakilo 1,3–2,6 proc., o kovo–gegužės mėn. kainų augimas sudarė 1,6–6 proc. Kainų augimo sulėtėjimą lemia pasipildžiusi būstų nuomai pasiūla ir sumažėjęs į Lietuvą atvykstančių ukrainiečių skaičius.

¹ Dėl aukštos infliacijos lėtesnis realusis būsto kainų augimo tempas lemia sumažėjusį realiųjų kainų atotrūkį nuo HP filtro istorinių tendencijų. Sparčiai kilusios statybos kainos darė įtaką sumažėjusiam panelinio modelio įverčiui.

² Registrų centro duomenys apie naujos statybos būstų pardavimus apima ir pardavimus, kurie faktiškai galėjo būti sudaryti pirminėje rinkoje prieš 6–18 mėn. ar seniau.

³ Pagal skelbiamus duomenis negalima įvertinti, kiek sutarčių nutraukiama pirkėjo ir kiek pardavėjo noru.

Ekonomikos analizė ir prognozės, Duomenų komentarai, Nekilnojamasis turtas, NT