Su nuosavu būstu susijusių vartojimo išlaidų įtraukimas į infliacijos matavimą

Komentaro autorė Justina Gaižutytė, Lietuvos banko Pinigų politikos skyriaus vyresnioji ekonomistė

Su nuosavu būstu susijusios vartojimo išlaidos

Europos Sąjungos (ES) šalys infliacijai matuoti naudoja SVKI, į kurį įtrauktos būstų priežiūros, nedidelio remonto ir kitos eksploatavimo išlaidos. 1997 m. pirmą kartą paskelbus šį indeksą, buvo nuspręsta į jį įtraukti būstų priežiūros ir nedidelio remonto bei kitas eksploatavimo išlaidas – jos apima vandens tiekimo, atliekų surinkimo, elektros, dujų ir kito kuro išlaidas. Taip pat buvo įtraukti ir būsto nuomos kainų, įskaitant garažų nuomos kainas, pokyčiai. Euro zonoje ši išlaidų grupė sudaro apie 18 proc. visų prekių ir paslaugų vartojimo išlaidų, o Lietuvoje – mažesnę dalį (apie 11 %) (žr. 1 pav.). Būsto nuomos mokesčiai sudaro santykinai didesnę euro zonos gyventojų vartojimo išlaidų dalį – apie 7 proc., o Lietuvoje būsto nuomai skirta dalis SVKI sudaro tik apie 1 proc. Pagrindinė tokio didelio skirtumo priežastis – apie 89 proc. Lietuvos gyventojų turi nuosavą būstą, o euro zonoje – tik apie 66 proc. gyventojų (Eurostat, 2021a). Elektrai, dujoms ir kitam kurui būsto reikmėms gyventojai euro zonoje ir Lietuvoje vidutiniškai skiria apie 6 proc. savo išlaidų.

1 pav. Būsto priežiūros išlaidų dalis SVKI euro zonoje ir Lietuvoje

Į SVKI nėra įtrauktos su nuosavu būstu susijusios vartojimo išlaidos. Nuo 2014 m., priėmus Europos Komisijos reglamentą Nr. 93/2013, Eurostatas pradėjo skaičiuoti ketvirtinį savininkų užimtų būstų (SUB) kainų indeksą (angl. owner-occupied housing price index) visoms ES šalims, išskyrus Graikiją. Oficialus pažodinis termino vertimas gali sudaryti įspūdį, kad indeksas apima tik būsto pirkimo kainas, tačiau jis taip pat apima ir kitas išlaidas, susijusias su būsto išlaikymu ir gyvenimu jame. SUB kainų indeksą sudaro šie subindeksai:

O.1 Savininkų užimtų būstų išlaidos

                     O.1.1. Būstų įsigijimas

                                      O.1.1.1. Nauji būstai

                                                      O.1.1.1.1. Naujų būstų įsigijimas

                                                      O.1.1.1.2. Savininko pastatyti būstai ir esminės rekonstrukcijos

                                      O.1.1.2. Namų ūkių įsigyti esami būstai

                                      O.1.1.3. Kitos su būstų įsigijimu susijusios paslaugos

                      O.1.2. Būstų nuosavybės teisės

                                       O.1.2.1. Kapitalinis remontas ir priežiūra

                                       O.1.2.2. Su būstu susijęs draudimas

                                       O.1.2.3. Kitos su būstų nuosavybės teisėmis susijusios paslaugos

Išlaidos, skirtos naujiems būstams įsigyti, savininko pastatytiems būstams ir esminėms rekonstrukcijoms bei būstų kapitaliniam remontui sudaro didžiąją dalį visų SUB kainų indekso išlaidų. Pažymėtina, kad į SUB kainų indeksą nepatenka būsto pirkimo sandoriai tarp namų ūkių, t. y. įtraukiami tik tie sandoriai, kuriais namų ūkių sektorius perka būstą iš kitų ekonomikos sektorių – daugiausia naujos statybos būstus. Į subindeksą „Kitos su būstų įsigijimu susijusios paslaugos“ (O.1.1.3) įeina būsto pirkimo metu patiriamos papildomos išlaidos, pavyzdžiui, turto vertinimo mokestis, mokesčiai notarui už teisines paslaugas ir kiti susiję mokesčiai. Į subindeksą „Kitos su būstų nuosavybės teisėmis susijusios paslaugos“ (O.1.2.3) įeina metiniai savivaldybės mokesčiai, išlaidos, susijusios su būtinų sertifikatų (pvz., energijos vartojimo efektyvumo) išdavimu, bei kitos išlaidos (Eurostat, 2017).

Apskaičiavimo metodai

Tarptautinėje praktikoje taikomi keturi skirtingi metodai su nuosavu būstu susijusių išlaidų pokyčiams apskaičiuoti: grynojo įsigijimo (angl. net acquisition), nuomos lygiavertiškumo (angl. rental equivalence), vartotojo kapitalo sąnaudų (angl. user cost of capital) ir mokėjimų (angl. payments) metodai (Eurostat, 2017). Plačiau apie kiekvieną iš jų:

• grynojo įsigijimo metodas: būsto pirkimo sandoris prilyginamas vartojimui – lygiai taip pat, kaip ir kitos ilgalaikio vartojimo prekės (pvz., automobiliai) – ir indeksui sudaryti yra naudojami faktiniai piniginiai sandoriai. Visa sandorio suma į indeksą yra įtraukiama pirkimo metu, t. y. jei būstas yra perkamas su paskola, paskolos mokėjimai vėlesniais metais nėra įtraukiami. Remiantis šiuo metodu, apskaičiuojamas Eurostato SUB kainų indeksas. Šį metodą taip pat taiko Australija ir Naujoji Zelandija – jos su nuosavu būstu susijusias vartojimo išlaidas jau įtraukia į savo bendruosius vartotojų kainų indeksus.
• nuomos lygiavertiškumo metodas: būsto nuomos kaina apskaičiuojama remiantis panašių būstų nuomos kainomis tame pačiame rajone, siekiant įvertinti, kiek savininkai mokėtų, jei savo būstą nuomotųsi. Pagal šį metodą, su būsto įsigijimu susijusios išlaidos įvertinamos netiesiogiai, t. y. apskaičiuojamos. Šis metodas taikomas JAV, Japonijoje, Šveicarijoje, Norvegijoje ir Čekijoje.
• vartotojo kapitalo sąnaudų metodas: būsto pirkimas vertinamas kaip investicija, todėl į indeksą, be remonto, draudimo, būsto paskolos palūkanų normų ar kitų išlaidų, įtraukiamos ir alternatyvios kapitalo sąnaudos (angl. opportunity cost of alternative investments) bei būsto nusidėvėjimo išlaidos. Šis metodas taikomas Kanadoje, Švedijoje ir Islandijoje.
• mokėjimų metodas: į indeksą įtraukiami šie būsto savininko atliekami mokėjimai: pinigai, išleisti visam ar daliniam būsto įsigijimui, su būsto pirkimu susijusios administracinės išlaidos, būsto paskolos įmokos (kredito grąžinimas ir palūkanų normos) ir būsto draudimo bei remonto išlaidos. Šį metodą taiko Airija ir Austrija, apskaičiuodamos kitus infliacijos indeksus (ne SVKI).

Euro zonoje su nuosavu būstu susijusios vartojimo išlaidos į SVKI bus įtraukiamos taikant grynojo įsigijimo metodą. 2021 m. liepos 8 d. ECB paskelbtoje pinigų politikos strategijos apžvalgoje nurodyta, kad, Valdančiosios tarybos vertinimu, grynojo įsigijimo metodas yra tinkamiausias šioms išlaidoms įtraukti į SVKI (ECB, 2021a). Pirmiausia, grynojo įsigijimo metodas atitinka SVKI standartus, nes yra pagrįstas faktiniais piniginiais sandoriais, o ne apskaičiuotomis vertėmis. Į SVKI gali būti įtraukiami tik faktiniai piniginiai sandoriai už prekes ir paslaugas, o apskaičiuoti sandoriai, nuosavos gamybos ar tiesioginių prekių mainų vertės neįtraukiami (Eurostat, 2018). Antra, grynojo įsigijimo metodas, pagal kurį įtraukiamos naujo būsto pirkimo sandorių kainos, tiksliau nei kiti metodai atskleidžia būsto rinkos sąlygas – taip būtų galima geriau atsižvelgti į euro zonos piliečių poreikį tiksliau atspindėti šias išlaidas vartotojų kainų indekse. „ECB klauso“ renginiai įvairiose šalyse, įskaitant ir Lietuvoje, patvirtino, kad būsto kainos turi didelį poveikį žmonių suvokiamam infliacijos lygiui. Galiausiai, Eurostatas jau dabar skelbia ketvirtinį SUB kainų indeksą, apskaičiuotą grynojo įsigijimo metodu – vertinama, kad tai yra geras pagrindas tolesniam darbui siekiant įtraukti su nuosavu būstu susijusias vartojimo išlaidas į SVKI.  

Iššūkiai

Šiuo metu su nuosavu būstu susijusios vartojimo išlaidos negalėtų būti įtrauktos į SVKI dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, dabartinis SUB kainų indeksas yra sudaromas ketvirtiniu dažniu ir skelbiamas praėjus apie 100 dienų po ataskaitinio ketvirčio pabaigos. Akivaizdu, kad dabartinio SUB kainų indekso įtraukimas turėtų neigiamą poveikį SVKI teikimo dažnumui. Kad atitiktų SVKI keliamus reikalavimus, SUB kainų indeksas turėtų būti rengiamas kiekvieną mėnesį ir skelbiamas pasibaigus ataskaitiniam mėnesiui išankstinio įverčio forma, o praėjus 15 dienų – pateikiant galutinius skaičius. Tai pasiekti užtruks ne vienus metus.

Kita problema, susijusi su SUB kainų indekso skaičiavimu, yra ta, kad būstas gali būti ne tik vartojimo, bet ir investicinė prekė. Kadangi SVKI yra skirtas vartojimo prekių ir paslaugų kainų pokyčiams matuoti, svarbu, kad į šį indeksą būtų įtraukiama tik su būstu susijusi vartojimo komponentė. Vienas iš pasiūlymų šiai problemai spręsti yra žemės sklypo kainą vertinti kaip investicijas (turtą), o statinio išlaidas – kaip vartojimą. Šis požiūris grindžiamas tuo, kad, nors statinys, kaip ilgalaikio vartojimo prekė, bus sunaudotas, tačiau žemės sklypas paprastai išlieka pastovios kokybės (Europos Komisija, 2018). Įprastinėmis aplinkybėmis atskirti žemės sklypo ir statinio kainas būtų įmanoma tik pasitelkiant statistinį modeliavimą, nes žemės sklypas ir statinys paprastai yra įsigyjami kartu, t. y. jiems yra taikoma bendra kaina. Tačiau kainų atskyrimas modeliuojant reikštų, kad SVKI neapsiribotų faktiniais piniginiais sandoriais. Apskaičiuoti kainų įverčiai gali labai skirtis atsižvelgiant į prielaidas. Taigi, šis klausimas tebėra aktualus diskusijų objektas.

Preliminarūs SVKI rezultatai, įtraukus SUB išlaidas

Preliminarūs skaičiavimai rodo, kad SUB išlaidų įtraukimas į SVKI infliacijos matavimo rezultatų reikšmingai nepakeistų tiek Lietuvoje, tiek euro zonoje. Skaičiuojant daroma prielaida, kad SUB išlaidų svoris bendrame kainų indekse euro zonoje sudaro 13, o Lietuvoje – 7 proc. Būtent tokią namų ūkių vartojimo išlaidų pagal nacionalines sąskaitas dalį sudaro priskirtieji būsto nuomos mokesčių įverčiai (angl. imputed rentals for housing) (Eurostat, 2021b). Šiuo pagrindu atkartojome ECB analizėje (2021b) apskaičiuotą euro zonos SVKI-SUB indekso dinamiką ir apskaičiavome analogišką indeksą Lietuvai. Su nuosavu būstu susijusių vartojimo išlaidų įtraukimas į infliacijos Lietuvoje matą didžiausią poveikį būtų turėjęs 2007–2010 m., kai būsto kainos Lietuvoje sparčiai kilo 2007 m., o prasidėjus pasaulinei finansų krizei sparčiai krito (žr. 2 pav.). Tačiau vėliau skirtumas tarp dviejų infliacijos indeksų reikšmingai nesiskiria. SVKI-SUB indekso metinį pokytį euro zonai galima apskaičiuoti tik nuo 2011 m.¹ Matyti, kad 2011–2013 m. infliacija euro zonoje būtų buvusi šiek tiek mažesnė, o nuo 2014 m. iki dabar – šiek tiek didesnė, jei SUB išlaidos būtų įtraukiamos į SVKI (žr. 3 pav.), tačiau vidutiniškai infliacija būtų panaši.

---

¹ Pagal Europos Komisijos reglamentą Nr. 93/2013, SKVI-SUB kainų indeksas ES šalyse (išskyrus Graikiją) apskaičiuojamas nuo
2010 m., o metinis indekso pokytis – nuo 2011 m. Kai kurios šalys, įskaitant ir Lietuvą, pateikė ilgesnės trukmės duomenis. 

 

2 pav. Dabartinis SVKI Lietuvoje ir apskaičiuotas SVKI įtraukus SUB išlaidas

Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai. Pastaba: paveiksle naudojami ketvirtiniai duomenys.

3 pav. Dabartinis SVKI euro zonoje ir apskaičiuotas SVKI įtraukus SUB išlaidas 

Šaltiniai: Eurostatas ir Lietuvos banko skaičiavimai. Pastaba: paveiksle naudojami ketvirtiniai duomenys.

Kada galima tikėtis, kad su nuosavu būstu susijusios išlaidos bus įtrauktos į SVKI?

Užtruks ne vienus metus, kol su nuosavu būstu susijusios išlaidos bus įtrauktos į mėnesinį SVKI. Paskelbtoje ECB pinigų politikos strategijos apžvalgoje (ECB, 2021a) nurodomi keturi šių išlaidų įtraukimo etapai. Pirmame etape Eurosistema planuoja sukurti vidinį infliacijos indeksą, apimantį SUB išlaidas su apytiksliais svoriais. Kartu bus pradėti teisiniai darbai, o Eurostatas ketina siekti, kad antrame etape – greičiausiai 2023 m. – būtų paskelbtas eksperimentinis ketvirtinis SVKI, į kurį būtų įtrauktos ir SUB išlaidos. Trečiame etape, kuris greičiausiai galėtų būti baigtas 2026 m., numatoma paskelbti oficialų ketvirtinį SVKI-SUB indeksą. Ketvirtame etape bus siekiama įtraukti SUB išlaidas į mėnesinį SVKI, kuris galėtų tapti pagrindiniu matu vertinant, ar pasiektas pagrindinis ECB pinigų politikos tikslas – kainų stabilumas. Ketvirto etapo laikotarpis kol kas nenurodytas.

Numatyta, kad pereinamuoju laikotarpiu pagrindinis pinigų politikos orientacinis indeksas ir toliau bus dabartinis SVKI. Šis pereinamasis laikotarpis tęsis tol, kol SUB kainų indekso kokybės standartai bus pakankami visiškam jo integravimui į mėnesinį SVKI indeksą. Nepaisant to, pereinamuoju laikotarpiu ECB valdančioji taryba į savo platesnį papildomų infliacijos rodiklių rinkinį įtrauks ir pirminius SUB išlaidų įverčius, kurie padės geriau įvertinti su būsto įsigijimu ir išlaikymu susijusių kainų poveikį infliacijai.

---

Naudoti šaltiniai

ECB (2021a). An overview of the ECB’s monetary policy strategy. Šaltinis internete: čia.

ECB (2021b). “Inflation measurement and its assessment in the ECB’s monetary policy strategy review”, ECB Occasional paper. Šaltinis internete: čia.

Europos Komisija (2018). Komisijos ataskaita Europos Parlamentui ir Tarybai dėl savininkų užimtų būstų (SUB) kainų indekso įtraukimo į suderinto vartotojų kainų indekso (SVKI) aprėptį tikslingumo. Šaltinis internete: čia.

Eurostat (2017). Technical manual on Owner-Occupied Housing and House Price Indices. Šaltinis internete: čia.

Eurostat (2018). Harmonised Index of Consumer Prices (HICP). Methodological manual. Šaltinis internete: čia.

Eurostat (2021a). Distribution of population by tenure status, type of household and income group - EU-SILC survey. Šaltinis internete: čia.

Eurostat (2021b). Final consumption expenditure of households by consumption purpose. Šaltinis internete: čia.

Analitiniai komentarai, Infliacija, būstas, infliacija, nekilnojamasis turtas