Lietuvos bankas
2020-11-24
  • Vasiliauskas_NT_konferencija.png
     
11

Lietuvos banko valdybos pirmininko Vito Vasiliausko sveikinimo kalba Lietuvos banko metinėje nekilnojamojo turto konferencijoje lapkričio 24 d.

Tekstas nėra kalbos nuorašas

Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto (NT) ekspertai, renginio žiūrovai, mieli kolegos,

džiaugiuosi galėdamas pasveikinti Jus, susirinkusius į jau aštuntąją Metinę Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferenciją.

NT konferencijas esame rengę įvairiose vietose. Šiais metais – ne visai savo valia – pirmą kartą susitinkame elektroninėje erdvėje. Pripažįstu – šį kartą elgiamės procikliškai. Konferencijai nesinuomodamas atskiros fizinės erdvės, Lietuvos bankas sutaupė lėšų. Bet, žinoma, tai taip pat reiškia, kad komercinio NT rinka – galbūt kažkurie iš konferencijos dalyvių ar žiūrovų – dėl to neteko pajamų.

Taigi, pandemija vienaip ar kitaip, tačiau neišvengiamai palietė kiekvieną – Lietuvos NT rinkos pamatus taip pat. Pavyzdžiui, po ankstesnio karantino matėme sulėtėjusį būsto kainų augimą. Pastebimai suprastėjo ir NT rinkos dalyvių lūkesčiai: mūsų apklausomis, didžioji dalis komercinių bankų ėmė tikėtis, kad NT kainos kris, ypač – komercinio NT sektoriuje.

Tačiau, nors buvo pranašaujančiųjų, kad rinka tuoj subliukš, taip nenutiko. Atvirkščiai – atsigavusi po pirminio išgąsčio, būsto rinka vėl – aukštumose. Rudeniop naujų butų pardavimai jau viršijo kelių ankstesnių metų vidurkį. Ir šiomis dienomis apie naujus sandorių skaičiaus rekordus būsto rinkoje užsimenama vis garsiau.

Kokios priežastys lėmė būsto rinkos atsparumą? Atsakymų turime, tačiau – ne visus ir turbūt ne galutinius. Todėl su nekantrumu laukiu šiandienos diskusijų. Norėdamas jas paskatinti, pateiksiu keletą galimų aiškinimų.

Visų pirma – teigiami demografiniai pokyčiai, ypač sostinėje. Pernai dar turėjome abejonių, ar gyventojų skaičiaus augimas nebus vienkartinis, o šiemet jau akivaizdu: gyventojų skaičius didėja antrus metus iš eilės. Tendencija, panašu, kad išliks. O tai – reikšminga paskata būsto rinkos augimui.

Be to, Vilniuje toliau vyksta sparti finansinių paslaugų, informacinių ir finansinių technologijų įmonių plėtra, daugėja palyginti dideles pajamas gaunančių pirkėjų ir nuomininkų, kuriems reikia ir daugiau kokybiško būsto. Neslūgstanti paklausa lemia šiandienines aukštumas sostinės būsto rinkoje ir vis labiau augančią biurų pasiūlą.

Dar viena priežastis – rekordinėse aukštumose išliekantis būsto įperkamumas. Paimkime paprastą pavyzdį: vidutinio dydžio butą Lietuvoje šeima šiemet gali įsigyti už savo trejų metų atlyginimą. Palyginkime: pernai, norint įsigyti tokį patį būstą, būtų reikėję dirbti pusantro mėnesio ilgiau, prieš penkerius metus – dešimt mėnesių ilgiau. Žinoma, Vilniuje metų reikės daugiau, bet bendra tendencija aiški: atlyginimai vis dar kyla sparčiau negu būsto kainos, o skolinimo sąlygos yra palankios. Prie to prisideda ir ryžtingas Eurosistemos, kurios dalis yra ir Lietuvos bankas, atsakas į pandemijos sukeltą krizę – laiku priimti sprendimai dėl skatinamųjų pinigų politikos priemonių reiškia, kad palūkanos ir toliau bus mažos dar ilgai.

Kolegos,

pandemijos akivaizdoje Lietuvos banko ekspertai būsto rinkos vertinimo nekeičia: nors šis segmentas ir toliau tebėra istoriškai aktyvus, jo padėtis tebėra tvari.

Kuo grindžiame tokį vertinimą?

Pirma, kaip minėjau, būstas vis dar yra įperkamas.  

Antra – rinkos ir finansų įstaigų tvarumą užtikrina Lietuvos banko makroprudencinės politikos priemonės. Atsakingojo skolinimo nuostatai riboja neatsakingą būsto pirkėjų ir skolintojų elgesį, neleidžia formuotis nepagrįstiems lūkesčiams ir suteikia realaus pagrindo manyti, kad „šį kartą iš tikrųjų viskas bus kitaip“. Išties, su paskola nuperkamų būstų dalis šiuo metu yra kur kas mažesnė nei prieš pasaulinę finansų krizę, o ir būsto paskolų augimas išlieka kur kas geriau subalansuotas su šalies ekonomikos raida.

Be to, įdėmiai stebime ne tik tai, kas vyksta visos šalies mastu, bet ir rinkos dinamiką atskiruose miestuose ar regionuose. Jei susidarytų regioniniai būsto rinkos disbalansai, nedvejosime ir imsimės papildomų veiksmų įgyvendindami Lietuvos banko makroprudencinį mandatą. Pavyzdžiui, esant reikalui galime keisti Atsakingojo skolinimo nuostatus įsigyjant NT, registruotą tam tikroje vietovėje. Taip pat tikimės, kad kitais metais, perkėlus atnaujintą kapitalo reikalavimų direktyvą į nacionalinę teisę, mūsų arsenalas pasipildys galimybe taikyti papildomus sektorinius kapitalo reikalavimus komerciniams bankams. Jie leistų padidinti atskiro segmento paskolų kapitalo sąnaudas – tarkime, konkrečiame mieste registruojamiems būstams pirkti.

Galiausiai: ir gamta, ir ekonomika mėgsta pusiausvyrą. Arba, kitaip tariant – kur vienas pameta, ten kitas randa. Šiuo atveju irgi negalima atmesti, kad dabartinė epidemiologinė padėtis būsto rinką kai kuriais atžvilgiais gali net pakurstyti. Pavyzdžiui, kai daugiau dirbame iš namų, kyla atskiros darbo erdvės poreikis – tad galbūt ieškome erdvesnių būstų. O kai sutaupome dėl įvestų apribojimų negalėdami keliauti ar pramogauti – tai gali paskatinti investicijas į būstą.

Suprasdamas, kad tokie pasvarstymai gali nuskambėti pernelyg optimistiškai ir raminamai, čia pat pridursiu ir įspėjimą: pergalės šampanui dar tikrai ne laikas. Gyvename antrojo – ir nežinia, ar paskutinio – karantino sąlygomis. Prognozuoti, kokios šį kartą bus jo pasekmės ekonomikai, o kartu ir NT rinkai, tikrai nėra paprasta. O prieš akis veriasi, deja, itin platus rizikų paveikslas.

Pavyzdžiui, ar būsto rinka ir toliau bus tokia pat atspari? Ar gyventojai galės sėkmingai vykdyti jau prisiimtus įsipareigojimus? Pandemija ir ekonominiai suvaržymai ypač stipriai veikia tokias veiklas kaip maitinimo ir apgyvendinimo paslaugos ar kelionių organizavimas. Taip, šių veiklų sukuriama bendrojo vidaus produkto dalis nėra itin reikšminga – nesiekia nė 2 proc. Tačiau čia paprastai dirba jaunesni – 18–35 m. amžiaus – gyventojai. O juk būtent jauni žmonės yra aktyviausi būsto pirkėjai ar nuomininkai.

Gerbiamieji,               

dar iki antrojo karantino buvo neužtikrintumo komercinio NT rinkoje. O ir pastarosios tendencijos rodo, kad šio segmento perspektyvos – šiek tiek labiau miglotos.

Ir jeigu pandemija svarstyklių lėkštėlę gali nusverti būsto rinkos naudai, tai poveikis komercinio NT rinkai gali būti priešingas. Pavyzdžiui, prognozuojama, kad neužimtų biurų dalis Vilniuje kitais metais reikšmingai išaugs. Tam įtakos neabejotinai turės nuotolinis darbas.

Be to, pandemija suvaržė mums iki šiol įprastą prekybą ir paspartino jos persikėlimą į elektroninę erdvę. Tai irgi kelia įtampą dalyje komercinio NT rinkos: kai kurių prekybos centrų nuomos pajamos šių metų antrąjį ketvirtį sumažėjo beveik trečdaliu. Turimi negausūs trečiojo ketvirčio duomenys leidžia daryti prielaidą, kad, judėjimo suvaržymams atsilaisvinus, pajamos iš prekybos patalpų nuomos taip pat sugrįžo į ankstesnį lygį. Vis dėlto panašu, kad ateityje prekybos sektoriaus laukia reikšmingi pokyčiai, kuriems būtina deramai pasirengti ir realistiškai vertinti ateities perspektyvas.  

Taigi, komercinio NT rinka susiduria su rimtais iššūkiais. Ir jie tik aštrės, jei dabartiniai pokyčiai reikš struktūrinį lūžį ir popandeminiame pasaulyje taps naująja norma.

Pačių NT plėtros bendrovių ir statybos įmonių padėtis taip pat toli gražu yra nevienareikšmė. Taip, kol kas statybos įmonių finansiniai rodikliai tebėra tvarūs, turimų likvidžiojo turto atsargų lygis – kur kas didesnis, o įsiskolinimas – mažesnis nei prieš ankstesnę krizę. Tačiau bėda ta, kad šis sektorius yra ypač jautrus vidaus ir išorės sukrėtimams – jis yra procikliškas. Ką turiu omenyje?

Akivaizdu, kad pasaulio ekonomika patiria sukrėtimą – didžiausią nuo Antrojo pasaulinio karo laikų. Pasaulio įtakingiausių ekonomikų augimo prognozės greito atsigavimo nežada, lėčiau auga tarptautinė prekyba. Visa tai reiškia, kad ir Lietuvoje artimu metu turime tikėtis vangesnės, nei buvome pratę, ekonomikos plėtros. Remdamiesi dar neišblėsusiais ankstesnės krizės prisiminimais, galime konstatuoti, kad suprastėjusią ekonominę aplinką statybos sektorius paprastai pajunta vienas iš pirmųjų.

Taigi, norint deramai prisitaikyti prie besikeičiančios situacijos NT rinkoje, o tai reiškia – tinkamai pasirengti galimiems pokyčiams, svarbu numatyti kelis žingsnius į priekį, tinkamai įvertinti prisiimamą riziką ir sukaupti pakankamus rezervus nenumatytiems atvejams, kurių tikrai dar bus.

Gerbiamieji žiūrovai ir klausytojai,                                                               

Susirūpinę dėl aktualijų negalime pamiršti ir iki pandemijos susikaupusių rizikų, aktualių visiems NT rinkos segmentams. Jas šiuo metu turime stebėti ir vertinti itin atidžiai.

Visų pirma – demografija. Lietuvos visuomenė, nepaisant pastebimai geresnio migracijos balanso, sensta. Europos Komisijos skaičiavimai vis dar rodo, kad 18–35 m. amžiaus gyventojų šalyje po dešimtmečio bus maždaug penktadaliu mažiau. Jei demografinės tendencijos nesikeis, tai neišvengiamai turės reikšmingų ir, deja, nepageidaujamų pasekmių visai Lietuvos ekonomikai – taip pat ir NT rinkai.

Kitas svarbus veiksnys – kreditavimo prieinamumas.

Šiemet toliau regime tendenciją, kad NT sektorius naujų bankų paskolų gauna mažiau nei praėjusiais metais. Maždaug pusė Lietuvos banko apklaustų statybos įmonių teigė, kad jų prašymas pasiskolinti ar pakeisti esamas įsipareigojimų sąlygas buvo atmestas. Ši dalis, palyginti su kitų sektorių įmonėmis, buvo pati didžiausia. NT plėtros bendrovių finansavimo prieinamumas taip pat nedžiugino – atmesta kas trečia jų paraiška.

Patys finansų rinkos dalyviai, teikiantys kreditus įmonėms, pripažįsta, kad labiau nei NT vystytojams paskolų teikimą ribojo tik nuo pandemijos itin nukentėjusioms apgyvendinimo ir viešojo maitinimo įmonėms. Finansų įstaigos galimai apsidraudžia nuo pandemijos sukelto neapibrėžtumo ir pernelyg ambicingų klientų užmojų – tačiau staigus finansavimosi mažinimas gali sukelti papildomų rizikų statytojams ir plėtotojams.

Todėl labai svarbu, kad NT veiklos įmonių ir statytojų finansavimosi šaltinių aibė taptų platesnė ir įvairesnė – ir matome, kad tai vyksta. Verslas daugiau finansuojasi iš kitų, ne finansų įmonių, ne bankinių finansų įstaigų, fondų.

Kolegos,

šiandieninis mūsų susitikimas – tinkama proga įvertinti galimas pandemijos pasekmes NT rinkai, aptarti ir artimoje ateityje kilsiančius arba jau kylančius iššūkius bei galimas prevencines priemones potencialiems disbalansams sumažinti.

Prisijungę prie šios konferencijos, patvirtinote, kad domitės NT aplinka, siekiate patikimos informacijos ir pagrįstų atsakymų. Mes siekiame to paties. Labai tikiuosi, kad aštuntoji konferencija bus ne mažiau sėkminga nei ankstesnės.

Linkiu diskusijų, kurios padėtų geriau suprasti vyraujančias grėsmes bei rizikas ir atrasti Jums rūpimų problemų sprendimus.