2023-12-28
Sumažėjusių pardavimų boksuojamos būsto kainos dar nenokautuotos (duomenų komentaras)
Parduotų būstų skaičius rudenį toliau mažėjo, naujos statybos būstų pardavimai, palyginti su praėjusiais metais, susitraukė labiau nei senos statybos būstų. Nors pardavimų skaičius sumažėjo, pinigų suma, išleidžiama būstui įsigyti, vis dar yra didelė dėl išaugusių kainų. O pakilus palūkanų normoms ir pabrangus skolinimuisi, mažiau būstų perkama su paskola. Metinis būsto kainų augimas toliau lėtėjo ir šių metų trečiąjį ketvirtį sudarė 8,7 proc. Nors ir lėtėjantis, bet vis dar pakankamai spartus kainų augimas lėmė, kad būsto kainų pervertinimas padidėjo ir sudarė 4,3 proc.
Komentaro autorius Dovydas Poderys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento vyresnysis ekonomistas
Rudenį parduotų būstų skaičius toliau mažėjo, naujos statybos būstų pardavimų mažėjimo tempas buvo spartesnis nei senos statybos būstų. VĮ Registrų centro duomenimis, rugsėjo–lapkričio mėn. būstų parduota 15 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus ir 7 proc. mažiau nei vasarą. Nors senos statybos būstų pardavimų lygis vis dar yra mažesnis nei naujos statybos būstų (žr. 1 pav.), pastaruoju metu naujos statybos būstų pardavimų skaičius traukėsi daugiau. Rudenį parduota 11 proc. mažiau senos statybos būstų nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus, o naujos statybos būstų – net 31 proc. mažiau.
Nepaisant reikšmingai sumažėjusio pardavimų skaičiaus, per pastaruosius 12 mėn. įsigytų būstų vertė buvo panaši į fiksuotą 2021 m. rudenį. Per pastaruosius 12 mėn. įsigytų būstų vertė sudarė 3,46 mlrd. Eur ir buvo apie 184 mln. Eur, arba 5 proc., mažesnė nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Nors sumažėjęs pardavimų skaičius neigiamai veikia bendrą būstui įsigyti išleistą sumą, per pastaruosius metus padidėjusios būsto kainos šį poveikį iš dalies atsveria (žr. 2 pav.). Be to, pastebima tendencija, kad bendrą įsigytų būstų vertę mažina mažėjantis perkamo būsto plotas, galimai dėl suprastėjusio būsto įperkamumo.
Būsto rinką vėsinant padidėjusioms palūkanų normoms, fiksuojama mažėjanti su paskola įsigytų būstų dalis (žr. 3 pav.). Su paskola įsigytų būstų dalis svyruoja nuo 10 proc. būstų, kurių vertė siekia iki 50 tūkst. Eur, iki 69 proc. būstų, kurių vertė siekia 150–200 tūkst. Eur. Tikėtina, kad mažėjančią su paskola įsigytų būstų dalį lemia pabrangęs skolinimasis – gyventojai bando atrasti kitų lėšų šaltinių būstui įsigyti nei būsto paskola. Su paskola įsigytų būstų dalis nemažėja tik virš 200 tūkst. Eur vertę siekiančių būstų segmente. Per pastaruosius kelerius metus pakilus būsto kainoms, tokios vertės būstai vis dažniau gali būti laikomi ne tik kaip prabangus, bet ir kaip labiau įprastiems poreikiams skirtas būstas. Todėl jie perkami vis dažniau ne tik turtingų pirkėjų už nuosavas lėšas, bet ir santykinai mažiau uždirbančių paėmus paskolą.
Būstų rezervacijų skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje rudenį šiek tiek padidėjo, fiksuotas spartesnis pasiūlos augimas. UAB „Inreal“ duomenimis, rudens mėnesiais Vilniuje buvo rezervuota 610 butų (8 % daugiau nei vasarą ir 66 % daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus (žr. 4 pav.). Vis dėlto rezervacijų skaičius vis dar buvo vienas mažiausių nuo 2013 m. Rudenį Vilniuje pasiūlyti 934 nauji būstai – 29 proc. daugiau nei vasarą ir daugiausia nuo 2021–2022 m. žiemos. Bendras pasiūlos skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje 2023 m. lapkričio mėn. sudarė 4 688 butus – 14 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus ir daugiausia nuo 2020 m. spalio mėn.
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, būsto kainų metinis augimo tempas Lietuvoje 2023 m. trečiąjį ketvirtį šiek tiek sulėtėjo ir sudarė 8,7 proc. (žr. 5 pav.). Per ketvirtį paspartėjo naujos statybos butų Vilniuje ir senos statybos namų visoje Lietuvoje metinis kainų augimas, visuose kituose segmentuose fiksuotas lėtėjimas. Daugiausia per metus pabrango naujos statybos butai Vilniuje (18,8 %). Per ketvirtį būsto kainos paaugo 2,4 proc., taip pat fiksuotas didžiausias naujos statybos butų Vilniuje augimas (5,3 %).
Naujesni Lietuvos banko ir privačių rinkos dalyvių duomenys rodo, kad metinis butų kainų augimo tempas toliau mažėjo (žr. 5 pav.). Pagal Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI), butai 2023 m. lapkričio mėn. Lietuvoje buvo 5,6 proc. brangesni nei prieš metus. Rudens mėnesiais kainos vidutiniškai mažėjo 0,1 proc. per mėnesį. O pagal UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober–Haus) būsto kainų indeksą (OHBI) butai penkiuose didžiausiuose miestuose lapkričio mėn. buvo 1,2 proc. brangesni nei prieš metus. Pagal šį indeksą kainos rudens mėnesiais nesikeitė. Vilniuje metinis kainų augimo tempas lapkričio mėn. pagal PSBKI sudarė 5,7 proc. (pagal OHBI – 0,8 %), Kaune – 11,5 proc. (1,9 %), Klaipėdoje – 2,7 proc. (1,3 %).
Būsto kainų atotrūkis nuo fundamentaliųjų verčių 2023 m. trečiąjį ketvirtį padidėjo iki 4,3 proc. (žr. 6 pav.). Toks kainų pervertinimas buvo 0,2 proc. punkto didesnis nei prieš metus ir 1,7 proc. punkto didesnis nei prieš ketvirtį. Pervertinimo padidėjimą lėmė dėl mažėjančios infliacijos paspartėjęs realusis būsto kainų augimo tempas ir tai, kad būsto pardavimo kainos per ketvirtį paaugo daugiau nei nuomos – nuosavo būsto alternatyvos – kainos1.
1Valstybės duomenų agentūros duomenimis, būsto pardavimo kainos per trečiąjį ketvirtį paaugo 2,4, o nuomos kainos sumažėjo 0,4 proc.
.png)
.png)
.png)