2023-11-21
Per pandemiją įkaitusi šalies nekilnojamojo turto (NT) rinka pastebimai atvėso – sandorių skaičius yra sumažėjęs, reikšmingai prislopo ir kainų augimas. Apie tai, kokios priemonės sustiprintų NT rinkos, taip pat ir visos finansų sistemos atsparumą padidėjusių palūkanų aplinkoje, kaip padidinti kokybiško būsto prieinamumą gyventojams, kokios yra komercinio NT rinkos rizikos, šiandien kalbama kasmetinėje Lietuvos banko nekilnojamojo turto rinkos konferencijoje.
„Sveika ir stabili NT rinka yra vienas iš kertinių visos finansų sistemos stabilumo pamatų. Gyvenamuoju ir komerciniu NT yra užtikrinta apie 80 proc. viso 25 mlrd. Eur vertės paskolų privačiajam sektoriui portfelio. Padidėjusių palūkanų aplinkoje gyventojus ir visą rinką nuo rimtesnių sukrėtimų apsaugojo patikimai veikianti Lietuvos banko finansinio stabilumo priemonė – Atsakingojo skolinimo nuostatai“, – sako Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus.
Per pastaruosius dvylika mėnesių būsto pardavimų skaičius šalyje susitraukė daugiau nei dešimtadaliu – iki maždaug 2016 m. lygio. Sostinės pirminėje rinkoje sandorių sumažėjo dar daugiau: čia jų lygis yra mažiausias per dešimtmetį. Nors būsto kainų augimo tempas yra reikšmingai sulėtėjęs, būstas yra maždaug 6 proc. brangesnis nei prieš metus. Aukštumose besilaikančios kainos ir pabrangęs skolinimasis lėmė, kad būstas tapo sunkiau įperkamas – įperkamumo rodikliai šalyje mažiausi per pastaruosius dešimt metų. Vis dėlto pastaruoju metu tendencijos pradeda keistis. Būsto kainų augimo tempas jau atsilieka nuo atlyginimų augimo. Palūkanų normos yra pasiekusios pakankamai aukštą lygį, o Europos tarpbankinės rinkos palūkanos EURIBOR nuo rugsėjo pabaigos nebekyla – pastaruoju metu jos netgi šiek tiek sumažėjo. Jeigu tendencijos nesikeis, būsto įperkamumo rodikliai ateityje turėtų gerėti.
Nors vidutinė būsto paskolos įmoka per metus padidėjo daugiau nei trečdaliu, gyventojai yra pajėgūs įmokas mokėti. Beveik dviem trečdaliams būsto paskolas turinčių namų ūkių paskolos įmoka padidėjo iki 100 Eur per mėnesį. Ketvirtadaliui namų ūkių ji padidėjo nuo 100 iki 200 Eur. Ir tik kas dešimtam būsto paskolą turinčiam namų ūkiui paskolos įmoka padidėjo daugiau nei 200 Eur. Daugiausia didžiausios įmokos yra už tas paskolas, už kurias buvo įsigyjamas brangesnis būstas per pastaruosius kelerius metus ir kurį pirko tie namų ūkiai, kurie galėjo įpirkti brangesnį būstą, t. y. jų pajamos yra gerokai didesnės už vidutines.
Neveiksnių paskolų, t. y. tokių paskolų, kurių įmokas vėluojama mokėti ilgiau nei 90 dienų ir kurių turėtojai patiria sunkumų, lygis balansuoja ties istorinėmis žemumomis – tesiekia šiek tiek daugiau nei 0,5 proc. Palyginkime: po 2008–2009 m. krizės tokių paskolų dalis buvo dešimtimis kartų didesnė ir siekė 9 proc.
Nuo perteklinio įsiskolinimo gyventojus patikimai apsaugojo Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai, pagal kuriuos nustatoma viršutinė pajamų riba, kurios paskolos įmoka negali viršyti. Be to, palūkanų jautrumo testu patikrinamos paskolos gavėjo galimybės mokėti įmokas, jei palūkanos išaugtų.
„Padidėjusių palūkanų aplinkoje gyventojų atsparumą dar labiau sustiprintų ir kokybiško būsto prieinamumą didintų nuosekli bei apgalvota būsto politika. Tarp prioritetinių šios politikos krypčių matytume spartesnę ir nuoseklesnę būsto fondo renovaciją ir nuomos rinkos skaidrinimą bei prieinamo būsto užtikrinimą, visų pirma, socialiai pažeidžiamiems gyventojams“, – sako G. Šimkus.
Šalies komercinio NT rinkos būklė šiandien tebevertinama kaip pakankamai stabili. Didesnio komercinių objektų kainų mažėjimo nepastebima, o patalpų neužimtumo lygis vis dar yra neaukštas. Vis dėlto šiame sektoriuje rizika yra didesnė nei būsto rinkoje. Ją lemia struktūriniai pokyčiai – įsitvirtinęs nuotolinis darbas, keliami patalpų tvarumo standartai dėl klimato kaitos ir pabrangęs skolinimas bei refinansavimas. Be to, pasikeitus pinigų kainai, investicijos į komercinį NT tampa santykinai mažiau patrauklios už kitas – saugesnes investicijas, pavyzdžiui, į vyriausybių vertybinius popierius.
Lietuvos bankas gilina komercinio NT rinkoje slypinčių rizikų analizę ir vertins priemones, kurios stiprintų finansų sistemos atsparumą galimiems sukrėtimams komercinio NT rinkoje.