Lietuvos banko valdybos pirmininko atidarymo kalba Lietuvos banko NT konferencijoje

Šis tekstas nėra kalbos nuorašas

Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto ekspertai, renginio transliacijos žiūrovai, mieli kolegos!

Smagu ir vėl susitikti: šiemet jau drąsiai sakau – tradiciniame renginyje.

Tradiciniame, nes į Lietuvos banko Nekilnojamojo turto konferenciją renkamės jau vienuoliktą kartą. Kitaip tariant, skaičiuojame antrą dešimtmetį.

Ir sprendžiant iš to, ką matau, – renginys reikalingas. Salė pilna. Nuotolinių žiūrovų skaičius – rekordinis. Auditorijos sudėtis margesnė nei bet kada anksčiau.

Turbūt nekuklu būtų manyti, kad renginio populiarumą „uždirbo“ ankstesnių konferencijų sėkmė ir reputacija. Todėl, jau kalbant rimtai, labiau akcentuočiau objektą ir šiandieninį kontekstą.

Objektą, nes nekilnojamasis turtas (panašiai kaip meilė) – amžina tema, kuri abejingų nepalieka. Taip buvo per amžius.

O štai kontekstas – tikrai išskirtinis. Turbūt pastebėjote – vargu ar pasitaiko diena be antraščių ir įžvalgų apie nekilnojamojo turto rinkoje bręstančius pokyčius, lūžius, galimas krizes.

Iškart patikslinsiu: kalbu ne apie mokestį – prie jo dar neišvengiamai grįšiu. Kalbu visų pirma apie nekilnojamojo turto rinkos pamatą ir laikančiąją konstrukciją – apie ekonomiką. O ji visus metus nuo ankstesnės konferencijos gyvavo, sakyčiau, sūpuoklių režimu.

Prisiminkime: metų pradžioje gąsdinomės technine recesija ir staigiu ketvirtiniu nuosmukiu. Antrąjį ketvirtį sulaukėme trijų procentų ūgtelėjimo. Trečiąjį ketvirtį – vėl susitraukimas. Prognozuojame, kad tvirčiau atsispirti ekonomikai pavyks tik kitais metais.

Infliacija – per metus sumažėjo daugiau nei septynis kartus. Buvusi viena didžiausių euro zonoje, šiandien susilygino su euro zonos vidurkiu.

Ir be abejo, palūkanų normos ir jų pokyčiai. Kai kalbėjomės pernai, buvome dar tik įžengę į pinigų politikos normalizavimo ir griežtinimo etapą. Šiandien, mūsų vertinimu, palūkanų normos jau yra pasiekusios tą lygį, kuris, jei bus išlaikytas pakankamai ilgai, sugrąžins metinę infliaciją euro zonoje į dviejų procentų lygį vidutiniu laikotarpiu. Kitaip tariant – leis sėkmingai pasiekti kelionės tikslą.

Apie šią nelengvą kelionę kalbėta ne kartą. Dažniau – apie vaizdą pro priekinį langą, tai yra siekiamą tikslą ir priemonių veiksmingumą. Šiandien matyčiau prasmę atidžiau pasidairyti pro šoninius langus, kad įsivertintume, ne tik atstumą iki tikslo, bet ir pokyčius, kurie vyksta aplinkui, konkrečiai – pokytį nekilnojamojo turto rinkose.

Keletas faktų apie būsto rinką.

Per pastaruosius dvylika mėnesių oficialiai įregistruotų pardavimų skaičius šalyje susitraukė iki maždaug 2016–ųjų lygio.

Sostinės pirminėje rinkoje sandorių sumažėjo dar daugiau: čia jų lygis – mažiausias per dešimtmetį.

Naujausiais Lietuvos banko duomenimis, metinis kainų augimas spalį nesiekė šešių procentų. Nuo ankstesnės konferencijos jų augimo tempas sulėtėjo daugiau nei tris kartus ir vėl tapo vienaženklis. Tokio nebuvome matę nuo 2021-ųjų pavasario.

Vidutinė būsto paskolos įmoka per metus padidėjo daugiau nei trečdaliu.

Mūsų skaičiavimais, galimybės įsigyti būstą su paskola šiandien yra prasčiausios nuo 2012-ųjų.

Pokyčiai reikšmingi.

Vis dėlto šiandien jau galime įžvelgti pragiedrulių.

Pirma, prislopintas būsto kainų augimo tempas jau atsilieka nuo atlyginimų augimo.

Antra, palūkanų normos jau yra pasiekusios pakankamai aukštą lygį.

Tad, įvertinus šiandienos rodiklius, įperkamumo „dugnas“ jau yra pasiektas. O tai reiškia, kad tuo atveju, jei nenutiks nieko, apie ką šiandien nežinome (pastaraisiais metais, deja, vis kažkas nutinka) – situacija turėtų keistis į gerąją pusę.

Ir trečia, net ir padidėjusių palūkanų normų aplinkoje, kylant darbo užmokesčiui, gyventojai yra pajėgūs grąžinti paskolas. Neveiksnių paskolų dalis balansuoja ties istorinėmis žemumomis – tesiekia šiek tiek daugiau nei pusę procento. Palyginkime: 2011-aisiais tokių paskolų dalis siekė 9 procentus.

Tai – įrodymas, kad Atsakingojo skolinimo nuostatai atlieka savo darbą. Jų vertę ir sėkmingą mūsų patirtį yra aprašiusi Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija[1]. O visai neseniai mano kolegų straipsnį šia tema publikavo Tarptautinis valiutos fondas[2]. Jo įžvalgomis išsamiau pasidalysime antrojoje konferencijos dalyje.

Kolegos,

dabar tik pasakysiu, kad, nors Atsakingojo skolinimo nuostatai gali daug, dar daugiau galėtume nuveikti, jei turėtume visą bendrą priemonių komplektą. Sukurtume bendrą, aiškią ir strategiškai apmąstytą būsto politiką.

Neturiu abejonių, kad viena iš prioritetinių šios politikos krypčių turėtų būti spartesnė ir nuoseklesnė būsto fondo renovacija. Šią seniai nustatytą bėdą pernai dar kartą pirštu prikišamai pabaksnojo energijos kainų krizė, kuri sukėlė sukrėtimą (ir ne tik finansinį) žmonėms ir prireikė didelių papildomų valstybės išteklių. Atsigręžus atgal, akivaizdu: jei tai, kas neišvengiama, būtų padaryta laiku, pinigai galėjo būti prasmingai investuoti, o ne išleisti per kaminus ir plyšius kompensacijų bei lengvatų pavidalais.

Kalbant apie ateitį, irgi akivaizdu: jeigu ne renovacija, tai tuomet kompensacija. Pirmasis pasirinkimas – renovacija – išmintingesnis.

Kita daugiau dėmesio ir sprendimų reikalinga sritis – nuomos rinka. Būtina ją skaidrinti ir užtikrinti prieinamą būstą, visų pirma, socialiai pažeidžiamiems gyventojams.

Ties šia tema dabar nesiplėsiu, nes, viena vertus, jai ir kitoms temoms skirsime visą antrąją konferencijos sesiją. O antra vertus, norėčiau daugiau dėmesio skirti kitai itin svarbiai būsto politikos temai – gyvenamojo nekilnojamojo turto mokesčiui.

Lietuvos bankas savo poziciją jau yra pateikęs, tačiau, Jums leidus, kai kurias įžvalgas trumpai priminsiu, nes, panašu, kad susidūrėme su rizika pamesti ne tik kryptį, bet ir patį tikslą.

Taigi, kur esame? Vis dar diskusijų etape. Diskutuojame institucijose, televizijose, asociacijose. Tai – gerai. Kitaip ir būti nei galėtų, nei turėtų, nes mokestis svarbus visiems, kas turi ar svajoja turėti, kas perka, stato, parduoda, nuomoja. Kitaip pasakius – kiekvienam.

Apie ką diskutuojame? Tarifus ir tarifų rėžių diapazonus, verčių medianas, jų taikymo „žirkles“...

Apie ką nediskutuojame? Deja, apie vieną iš svarbiausių elementų – kiekybinį naudų ir sąnaudų vertinimą. Kas ir kiek mokėtų? Kiek surinktume? Ar tiek, kiek reikia, kad mokestis atliktų savo paskirtį – pasiektų keliamus tikslus? Kokius būtent?

Tikrai ne Ekonomikos gaivinimo ir atsparumo didinimo priemonės dotacijas.

Vienas iš esminių nekilnojamojo turto mokesčio tikslų – įgalinti savivaldybes palaikyti ir gerinti infrastruktūrą. Kitaip tariant, teikti geresnes paslaugas jų gyventojams.

Antra, šio tikslo įgyvendinimas būtent per nekilnojamojo turto mokestį būtų naudingas pajamų paskirstymo prasme. Lietuvoje per žemės ir pastatų apmokestinimą surenkami 0,7 procentai visų biudžeto pajamų. Tai – net 3 kartus mažiau nei Europos Sąjungos vidurkis, siekiantis 2,2 proc.

Gerbiamieji kolegos,

pasaulyje taikomas ne vienas nekilnojamojo turto apmokestinimo modelis. Ir, deja, nė vienas nėra tobulas. Nes kiekvienas yra geras tiksliai tiek, kiek jis atitinka konkrečios šalies fiskalinius ir socialinius siekius, ekonominį kontekstą, mokesčių raidą bei patirtį ir būtinai – bendrą mokesčių sistemos struktūrą. Tiek, kiek atitinka vertybinius – teisingumo, skaidrumo, aiškumo – principus, privalomus kiekvienai gerai mokesčių sistemai.

Ir Lietuvoje nekomercinio nekilnojamojo turto mokestį jau turime arba beveik turime.

Lietuvos banko vertinimu, galiojančio nekilnojamojo turto mokesčio nuostatos yra tinkamas pagrindas nekilnojamojo turto apmokestinimo plėtrai. Todėl, užuot vargę ir gaišę taisydami tai, kas nesulūžę, galėtume, pakoreguodami tarifus ir išplėsdami bazę, įtvirtinti mokesčio visuotinumą. Taip mokestis atlieptų horizontaliojo teisingumo principą.

Kad būtų teisingas ir vertikaliai, reikalingi nuosaikių dydžių, tačiau progresyvūs tarifai, apmokestinant visą gyventojui priklausantį turtą. Centralizuotai surinktos lėšos galėtų būti perskirstytos savivaldybėms, iš karto numatant, kad jos būtų naudojamos infrastruktūrai palaikyti ir tobulinti, taip užtikrinant mokesčio skaidrumą.

Be to, ką jau minėjau, pridursiu dar vieną aspektą: tinkamai sukalibruotas mokestis mažintų būsto kainų kintamumą, padėtų išvengti tokių šuolių, kokius patyrėme pandemijos metais. O tai savo ruožtu palengvintų būsto įperkamumą.

Kolegos,

būsto politika – neišsemiama tema. Juolab tuo atveju, kai sektorius sprendžia užduotis su daugybe nežinomųjų, o kai kuriose šalyse jau fiksuojamos reikšmingesnės būsto kainų korekcijos.

Vis dėlto net ir šios aplinkybės nebūtų pakankama priežastis negirdomis praleisti signalus iš kito ؘrinkos segmento.

Tarptautinis valiutos fondas, Europos sisteminės rizikos valdyba, kitos tarptautinės organizacijos įspėja, kad šiuo metu daugiau rizikų matoma ne būsto, bet komercinio nekilnojamojo turto segmente. Ypač Šiaurės ir Vakarų šalyse, kur komercinio nekilnojamojo turto sektoriaus sąsajos su finansų sistema yra didesnės.

Kokia šių rizikų kilmė ir jas kurstantys veiksniai?

Visų pirma – nuotolinis darbas, pandemijos metu tapęs netikėta galvasope nuomotojams ir pardavėjams.

Antra – didėjantis nusiteikimas atsižvelgti į klimato problematiką ir orientuotis į tvaresnes patalpas. Šį poreikį sustiprino ir jau minėtas energetinis šokas. Viena ir kita kerta per tam tikrų standartų neatitinkančių objektų patrauklumą.

Prie iššūkių paletės prisidėjo pasikeitusi pinigų politikos kryptis. Viena vertus, rinkos dalyviams brangiau kainuoja tiek naujos, tiek anksčiau gautos paskolos ar jų refinansavimas. Kita vertus, pasikeitus pinigų kainai, investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą tampa santykinai mažiau patrauklios už kitas – saugesnes investicijas, tarkim, į vyriausybių vertybinius popierius.

Kolegos,

situaciją Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje šiandien tebevertiname kaip pakankamai stabilią. Nematome didesnio komercinių objektų kainų mažėjimo. Patalpų neužimtumo lygis vis dar yra nedidelis.

Tačiau tuo pat metu akylai stebime ir kitus rodiklius. Ir matome gerokai susitraukusį sandorių skaičių. Fiksuojame sumažėjusią investicijų apimtį. O tai jau verčia suklusti.

Skubu pabrėžti: šioje informacijoje nėra žinutės, kad dangus ar stogas griūva. Tačiau be dėmesio jos taip pat nepaliksime, nes komercinis nekilnojamasis turtas atlieka svarbų vaidmenį Lietuvos finansų sistemoje. Juo užtikrinta nei daug, nei mažai – trečdalis visų paskolų, arba septyni milijardai eurų.

Todėl Lietuvos bankas jau dabar gilina komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje slypinčių rizikų analizę. Vertinsime priemones, kurios stiprintų finansų sistemos atsparumą galimiems sukrėtimams komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje.

Gerbiamieji,

būsto rinkos atveju, rengdami Atsakingojo skolinimo nuostatus, mokėmės iš praeities klaidų. Pamokos buvo brangios. Todėl komercinio nekilnojamojo turto atveju kviečiu tiek viešojo, tiek privačiojo sektorių atstovus dar šiandien atkreipti dėmesį į užsienio šalyse jau kilusius iššūkius.

Neabejoju, kad ir šios konferencijos diskusijose išsakysime ir išgirsime įdomių įžvalgų, kurios galbūt įkvėps susitelkti konstruktyviems sprendimams šiame ir kituose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose.

Dėkoju už dėmesį.

Darbingos ir prasmingos dienos!

Finansinis stabilumas, Nekilnojamasis turtas