G. Šimkaus sveikinimo žodis per Lietuvos banko devintąją metinę nekilnojamojo turto konferenciją

TEKSTAS NĖRA KALBOS NUORAŠAS

Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto ekspertai, mieli kolegos, renginio transliacijos žiūrovai, 

džiaugiuosi galėdamas pasveikinti Jus, susirinkusius jau į devintąją metinę Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferenciją. Ypač smagu, kad vėl galime su tiek daug Jūsų susitikti gyvai ir pasidalyti nuomonėmis apie tendencijas būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkose bei tolesnę jų evoliuciją. 

Prieš metus – tai buvo antrojo karantino pradžia – susitikę virtualiai diskutavome, kas lėmė nekilnojamojo turto rinkos atsparumą COVID pandemijos akivaizdoje. Šiandien susiduriame su jau kita situacija: susidomėjimas nekilnojamuoju turtu itin didelis, būstas sparčiai brangsta. 

Noriu atkreipti dėmesį, kad šis dabar matomas didelis būsto rinkos aktyvumas ir spartus būsto kainų didėjimas nėra unikalus, tik Lietuvai būdingas reiškinys. Dviženklis būsto kainų augimo tempas fiksuojamas daugumoje Europos valstybių, o bendras kainų augimo tempas Europos Sąjungoje yra sparčiausias nuo 2007-ųjų. Susirūpinimas dėl didėjančio būsto kainų atotrūkio nuo fundamentaliųjų verčių ir išaugusios rizikos jaučiamas ne tik Europoje, bet ir už jos ribų. 

Gerbiamieji kolegos,
Lietuvoje būsto rinkos aktyvumas šių metų pavasarį pasiekė rekordines aukštumas. Nors pastaraisiais mėnesiais būsto sandorių apimtis šiek tiek sumažėjo, ji vis dar yra istoriškai didelė. Registrų centro duomenimis, per šių metų dešimt mėnesių Lietuvoje iš viso jau įregistruota vos ne 30 procentų daugiau nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir ketvirtadaliu daugiau nei per 2019-ųjų pirmus dešimt ikipandeminių mėnesių. 

Iš dalies išaugusį būsto rinkos aktyvumą lėmė suspaustos spyruoklės efektas – kitaip tariant, COVID-19 pandemijos pradžioje pristabdyti būsto pirkimo sprendimai sugrįžo šių metų pradžioje. Taip pat pernai sparčiai kylant atlyginimams ir tuo pat metu karantinui ribojant vartojimo išlaidas, didėjo gyventojų santaupos. Išaugusios santaupos, vis dar itin palankios skolinimo būstui sąlygos, ir noras gyventi patogesniame bei erdvesniame būste, didino šių būstų, taip pat ir kurortinių, paklausą.

Svarbu ir tai, kad COVID-19 pandemija nevirto ekonomine recesija – patikslinti duomenys rodo, kad bendrojo vidaus produkto augimas praėjusiais metais neįžengė į neigiamą teritoriją. Be to, šiemet ir ateinančiais metais prognozuojama, kad bendrasis vidaus produktas augs sparčiai – atitinkamai 4,9 ir 3,5 procento. Pozityvios Lietuvos ūkio prognozės teigiamai veikia verslo ir gyventojų lūkesčius dėl ateities. 

Kas darosi pasiūlos pusėje? Statybos bendrovės susiduria su žaliavų trūkumu, nes dėl pandemijos vis dar negali užsitikrinti sklandaus jų tiekimo. Kai kurių statybinių medžiagų tenka laukti net iki pusės metų. Brangstančios žaliavos, išaugusios energijos – degalų ir elektros – kainos, ir vis aštriau jaučiamas kvalifikuotų statybininkų stygius didina statybos sąnaudas.

Visa tai lemia, kad būsto rinkoje matome tam tikrą pasiūlos ir paklausos disbalansą bei paspartėjusį būsto kainų augimo tempą, kuris šiuo metu viršija 17 procentų¹. Sparčiai kylant kainoms, didėja jų atotrūkis nuo fundamentalių verčių. Lietuvos banko skaičiavimais, dabar būsto kainos fundamentalias vertes viršija beveik 7 procentais.

Geroji žinia yra ta, kad skirtingai nei kai kuriose šalyse, pavyzdžiui, Švedijoje, kur dėl išaugusių būsto kainų būstas tampa nebeįperkamas vis didesnei gyventojų daliai, Lietuvoje būsto įperkamumas tebėra itin geras ir toliau yra panašaus lygio kaip buvo 2019-aisiais. Štai paprastas pavyzdys: vidutinio dydžio butą Lietuvoje dviejų dirbančių asmenų šeima vis dar gali įsigyti už savo vidutinį trejų metų atlyginimą.

Gerbiamieji,
nors būstas Lietuvoje vis dar yra įperkamas, sparčiai kylant jo kainoms, didėja ir lūkesčiai, kad būstas ir toliau sparčiai brangs, o tai didina nepamatuotų ir galbūt net spekuliacinių investicijų į būstą riziką. Be to, namų ūkiams, nutarusiems įsigyti būstą su paskola, tenka skolintis vis didesnes sumas, todėl auga finansų įstaigų būsto paskolų portfeliai. 

Manau, kad daugelis vis dar prisimename skaudžias pernelyg didelio kreditavimo ir jo nulemtų disbalansų gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje korekcijos pamokas, kurias gavome 2008–2010-aisiais. Turėdami tai mintyje, privalome laiku imtis veiksmų, kurie pristabdytų nepagrįstų lūkesčių formavimąsi ir galimą neatsakingą būsto pirkėjų ir skolintojų elgesį.

Lietuvos banko makroprudencinės politikos priemonės būtent tam ir skirtos – besiskolinančiųjų namų ūkių ir kredito įstaigų finansiniam tvarumui užtikrinti. Įžvelgdami galimas netvaraus būsto rinkos vystymosi užuomazgas, imamės veiksmų, tikslingai orientuotų tiek į būsto pirkėjus, tiek į finansų įstaigas.

Lietuvos banko duomenimis, per šių metų pirmus devynis mėnesius suteiktų būsto paskolų suma buvo beveik 50 procentų didesnė nei tuo pačiu laikotarpiu priešpandeminiais 2019-aisiais, o bankų ir kredito unijų būsto paskolų portfelių metinis augimo tempas, šiuo metu viršijantis 11 procentų, yra didžiausias tarp euro zonos šalių bei sparčiausias nuo 2009-ųjų. Jei šis portfelis ir toliau augtų tokiu tempu, korekcijos būsto rinkoje atveju galime susidurti su rimtais iššūkiais finansiniam stabilumui.

Todėl, siekdami užtikrinti tolesnį tvarų skolinimąsi būstui įsigyti, Atsakingojo skolinimo nuostatuose sugriežtinome pradinio įnašo reikalavimą iki 30 procentų tiems, kurie skolinasi būstui įsigyti dar turėdami negrąžintų būsto paskolų. Šie minėtų nuostatų papildymai įsigalios 2022 metų vasario pirmąją dieną. Griežtesniais reikalavimais tikimės gyventojus paskatinti atidžiau įvertinti savo galimybes vykdyti norimus prisiimti papildomus finansinius įsipareigojimus. Be to, tikimės, kad tai paskatins juos atidžiau įvertinti investicijų į būstą, naudojant finansinį svertą, patrauklumą. Svarbu pabrėžti, kad šis Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimas nepaveiks pirmąją būsto paskolą nusprendusių imti žmonių, bei tų, kurie jau yra išmokėję ženklią turimos būsto paskolos dalį – jiems ir toliau galios iki šiol taikomi reikalavimai turėti pradinį įnašą, ne mažesnį nei 15 procentų įsigyjamo būsto vertės.

Taip pat planuojame taikyti papildomą 2 procentų sektorinio sisteminės rizikos rezervo normą būsto kredito davėjams, ji būtų taikoma būsto paskolų portfeliui. Šis papildomas rezervas ne tik leistų didinti finansų sistemos atsparumą esant padidėjusiai rizikai dėl galimos būsto kainų korekcijos, bet ir sustiprintų kredituotojų dėmesį spartaus būsto paskolų augimo keliamai rizikai.
Kaip jau minėjau, siekiant tvarios būsto rinkos raidos, itin svarbu rinką veikiančias makroprudencines priemones tinkamai sukalibruoti ir taikyti jas laiku. Deja, šiandien vis dar neturime galimybės stebėti situaciją visuose būsto rinkos segmentuose realiu laiku.  

Problema kyla dėl to, kad niekas Lietuvoje neturi tikslių pirminės būsto rinkos duomenų. Mes neturime patikimos informacijos, kiek sandorių sudaroma „iš brėžinių“, nežinome, kokios šių būstų kainos. Oficialias žinias apie šiuos sandorius gauname tik tada, kai baigiamos statybos ir notaro kabinete pasikeičia nuosavybė, taigi – po metų ar pusantrų. 

Įvertinęs šią situaciją, Lietuvos bankas pateikė Teisingumo ministerijai konkrečius siūlymus, kurie apima preliminarių pirkimo–pardavimo sandorių oficialų įregistravimą ir tokių duomenų tvarkymą. Lengvai prieinami ir išsamūs duomenys apie nepastatytų būstų pirkimą padėtų operatyviau reaguoti į būsto rinkoje besiformuojančius iššūkius ir rizikas.

Lietuvos banko mandatui priklausantis makroprudencinių priemonių taikymas yra veiksmingas mažinant būstui besiskolinančiojo ir skolintojo rizikas. Vis dėlto didžiausias poveikis pasiekiamas, kai Atsakingojo skolinimo nuostatai veikia kartu su tinkamai suderinta nekomercinio turto apmokestinimo politika. Todėl džiaugiuosi, kad šiandien su mumis yra finansų viceministrė ponia Rūta Bilkštytė, sutikusi pristatyti planuojamus būsto mokesčio pakeitimus. 

Taip pat džiugu ir neabejoju, kad bus naudinga išgirsti Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus pono Laimono Čiako įžvalgas apie valstybinės žemės nuomos galimybes. Ne paslaptis, kad naujos statybos būstai užima vis didesnę nekilnojamojo turto sandorių dalį, o dažnas pirkėjas į senesnės statybos butus nė nesidairo. Tačiau ne tik Vilniuje, bet ir kituose miestuose trūksta žemės sklypų naujo gyvenamojo nekilnojamojo turto vystymui. Itin ribotos galimybės įsigyti sklypus nuosavybės teise riboja naujos statybos būsto pasiūlą ir kartu didina šio segmento kainas. Todėl valstybinės žemės nuomos klausimai yra itin aktualūs ne tik plėtotojams, bet ir visiems mums, besirūpinantiems tvaria būsto rinkos raida.

Kolegos,
pandemija įnešė nemažai sumaišties ir į kitą svarbią nekilnojamojo turto rinkos dalį – komercinio nekilnojamojo turto rinką. 

Pernai spėliojome, ar nebus atsisakoma biurų dėl padidėjusių darbo iš namų galimybių. Diskutavome, ar prekybos centrai vis dar bus reikalingi, nes galbūt viską įsigysime internetu. Svarstėme, ar dėl pandemijos ribojant tarptautinį turizmą viešbučiams pavyks išgyventi šį sudėtingą laikotarpį. 

Šiandien galime pasakyti, kad pačios dramatiškiausios prognozės neišsipildė. Tą patvirtina tiek neatšaukti didesni biurų ar prekybos centrų plėtros projektai, iš esmės nepakitę biurų neužimtumo rodikliai, tiek pandemijos iššūkius atlaikę komerciniu nekilnojamuoju turtu užtikrinti bankų paskolų portfeliai. 

Matome finansavimo sąlygų normalizavimą. Pernai girdėjome statybų ir nekilnojamojo turto veiklos įmonių nusiskundimus, kad kredito įstaigos prašymus gauti paskolą ar prašymus pakeisti finansinių įsipareigojimų sąlygas vertindavo itin atsargiai – kone kas trečia nekilnojamojo turto plėtros bendrovių paraiška finansuoti projektus būdavo atmetama. Dabar dėl kredito prieinamumo skundžiasi vis mažiau įmonių. Apskritai, statybų veikloje finansinių sunkumų patiriama vis rečiau, pasitikėjimas šiuo sektoriumi yra grįžęs į ikipandeminį lygį, o Lietuvos bankų apklausos rezultatai rodo, kad didžioji dauguma bankų šioms įmonėms skolinimo neriboja.

Lūkesčiai dėl komercinio nekilnojamojo turto kainų raidos stabilizavosi ir reikšmingai nesikeitė – šiek tiek daugiau nei pusė naujausioje mūsų apklausoje dalyvavusių bankų tikėjosi kainų augimo ir tik vienas bankas teigė, kad jos kris. Palyginkime: prieš metus dauguma atsakiusiųjų tikėjosi, kad kainos kris. Šiame segmente reikšmingai sumažėjo neapibrėžtumas. Disbalansus įžvelgiančių bankų skaičius sumažėjo ir grįžo į priešpandeminį lygį – tik vienas bankas rinkoje įžvelgė iš pasiūlos pusės kylančius disbalansus.

Stebimi pokyčiai biurų ir prekybos segmentuose, kai siekiama skirti vis daugiau ploto kiekvienam biure dirbančiam darbuotojui ar parduotuvės lankytojui. Kartu, pandemijai paspartinus prekybos persikėlimą į elektroninę erdvę, dalis prekybininkų apskritai atsisako parduotuvei skirtų patalpų, koncentruodamiesi į sandėliavimą, o biuruose planuojama mažiau darbo vietų nei yra darbuotojų. Šiuo metu dar sunku pasakyti, ar tai yra trumpalaikiai pandemijos nulemti pokyčiai, ar ima ryškėti ilgalaikės tendencijos, ateityje darysiančios reikšmingą įtaką sektoriaus raidai.

Tačiau akivaizdu – ir tuo norėčiau pasidžiaugti – kad komercinio nekilnojamojo turto rinka šiemet žengė į naują brandos etapą ir vejasi Vakarų šalyse įprastas tendencijas. Institucinių investuotojų, tokių, kaip draudimo fondai, įsigyjami ar pačių plėtotojų nuomai siūlomi butai tapo ryškiausiu pastarųjų metų komercinio nekilnojamojo turto rinkos pokyčiu. Atsirandančios galimybės fondams ir didiesiems investuotojams dalyvauti gyvenamojo būsto rinkoje ne tik išplečia šių investuotojų galimybių meniu. Tai iš esmės gali pakeisti Lietuvos būsto rinkos dinamiką. Neabejoju, kad plačiau apie šio segmento įtaką, perspektyvas ir patrauklumą išgirsime trečiojoje konferencijos dalyje.

Gerbiamieji,
COVID-19 pandemija neišvengiamai palietė kiekvieną – taip pat ir Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos pamatus. Gyvename įdomiais laikais, kupinais iššūkių ir galimybių.

Todėl džiaugiuosi, kad domitės šia rinka, joje vykstančiais procesais, stebite ir vertinate naujausias tendencijas. Atidarydamas konferenciją tikiuosi, kad diskusijų metu ne tik aptarsime dabartinę nekilnojamojo turto rinkos situaciją ir rizikas, tačiau kartu ieškosime efektyvių sprendimų šioms rizikoms sumažinti. 

Kviečiu visus atvirai dalytis savo mintimis ir įžvalgomis!  

***

¹ – Lietuvos banko pasikartojančių būsto sandorių kainų indekso duomenimis.

Ekonomikos analizė ir prognozės, Finansinis stabilumas