Lietuvos bankas
2019-11-20
  • Vitas_Vasiliauskas.jpg
     
11

Lietuvos banko valdybos pirmininko Vito Vasiliausko kalba per Metinę Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferenciją (Vilnius, 2019 m. lapkričio 20 d.) 

Tekstas nėra kalbos nuorašas

Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto ekspertai, renginio svečiai, mieli kolegos,
džiaugiuosi galėdamas pasveikinti Jus, susirinkusius į jau septintąją Lietuvos banko rengiamą Metinę nekilnojamojo turto konferenciją. Jeigu tiesa, kad septyni – laimingas skaičius, turime pagrindo tikėtis, kad ši konferencija bus tokia pat sėkminga, kokie sėkmingi yra šie metai visai Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai. Kartu tikimės, jog renginyje išsakytos mintys ir įžvalgos prisidės prie to, kad ir tolesnis šalies NT rinkos kelias būtų ne tik sėkmingas, bet ir tvarus. 

Po pernai vykusios konferencijos Lietuvos banko istoriniuose rūmuose – Kaune – šiemet vėl grįžtame į Vilnių, kur pastatytų ir parduotų naujų butų skaičius jau ne pirmus metus siekia aukštumas. Nesunku suprasti, iš kur toks apetitas kyla: Vilnius šiuo metu yra vienas iš sparčiausiai ir pajamomis, ir netgi gyventojų skaičiumi augančių miestų ne tik Baltijos, bet ir Vidurio Europos šalyse.

Be to, galime pasidžiaugti, kad Lietuvos sostinė pamažu tampa tikru regioniniu Šiaurės ir Baltijos šalių finansinių paslaugų, informacinių ir finansinių technologijų centru. Tai reiškia, kad Vilniuje daugėja mokių pirkėjų ir nuomininkų, kuriems reikia ir daugiau kokybiško būsto, ir daugiau modernių darbo vietų. Didėjanti paklausa lemia aukštumas sostinės būsto rinkoje ir vis labiau augančią biurų pasiūlą. Kad tą pastebėtume, nebūtina nagrinėti statistikos – užtenka pakelti akis ir pažvelgti į kranų spiečių tiek čia pat, Konstitucijos prospekte, tiek miesto pakraščiuose. 

Panašias NT rinkos tendencijas matome ir visoje šalyje. Ir toliau yra aktyvūs tiek gyvenamojo būsto, tiek komercinės paskirties NT segmentai. Lietuvos komercinio turto rinka darosi patraukli stambiems, patirties turintiems užsienio investuotojams.

Dar viena, sakyčiau esminė žinia yra ta, kad, mūsų vertinimu, nors NT rinka ir yra istoriškai itin aktyvi, tačiau jos augimas išlieka tvarus. Kuo grindžiame tokį vertinimą? Pirma, rinkos aktyvumas ir būsto kainų didėjimas neviršija šalies gyventojų atlyginimų augimo, todėl būstas tebėra įperkamas. Antra, rinkos ir finansų įstaigų tvarumą užtikrina Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai, kurie riboja neatsakingą būsto pirkėjų ir skolintojų elgesį, neleidžia formuotis nepagrįstiems lūkesčiams ir suteikia realaus pagrindo manyti, kad „šį kartą iš tikrųjų viskas bus kitaip“. Išties, nepaisant didelio aktyvumo būsto rinkoje, su paskola nuperkamų būstų dalis šiuo metu yra kur kas mažesnė nei prieš ankstesnį nuosmukį, o ir būsto paskolų augimas kur kas labiau subalansuotas su šalies ekonomikos augimu.  

Kolegos,
Visa tai skamba šauniai, tačiau...

Deja, visada atsiranda visokių „tačiau“, kurių nepaisyti nevalia. Paminėčiau visų pirma demografinius iššūkius. Lietuva sensta. Lietuvos banko skaičiavimai rodo, kad 18–35 m. amžiaus gyventojų šalyje po dešimtmečio bus maždaug penktadaliu mažiau. O juk būtent ši gyventojų dalis paprastai yra aktyviausi būsto pirkėjai.

Tiesa, yra ir pozityvių ženklų. Šiais metais tapome visiškai naujo reiškinio liudytojais – pirmą kartą po Nepriklausomybės atkūrimo turėjome epizodą, kai gyventojų ėmė daugėti ne tik Vilniuje, bet ir visoje šalyje. Be to, šiemet – irgi pirmą kartą – turėsime teigiamą migracijos balansą.

Tačiau – neapsigaukim. Vienų metų nepakanka, kad patikimai įvertintume tokių tendencijų tvarumą. Ir toliau turime kryptingai siekti demografinės padėties suvaldymo. Antraip demografinės problemos neišvengiamai turės reikšmingų ir, deja, nepageidaujamų pasekmių visai Lietuvos ekonomikai – taip pat ir nekilnojamojo turto rinkai, įskaitant svarbią šalies ekonomikos pyrago dalį sudarantį statybų sektorių.

Be demografinių grėsmių yra ir kitų „tačiau“. Tų pačių statybos įmonių padėtis yra toli gražu nevienareikšmė. Taip, statybų sektorius ir toliau išlaiko tvirtas pozicijas augančioje ekonomikoje. Šiame sektoriuje dirba apie 8 proc. visų dirbančiųjų, jame sukuriama apie dešimtadalis visos šalies pridėtinės vertės. Tačiau bėda ta, kad šis sektorius yra ypatingai jautrus vidaus ir išorės trukdžiams – jis yra procikliškas. Ką turiu omenyje? 

Akivaizdu, kad tarptautinėje padangėje telkiasi debesys. Prastėja didžiųjų ekonomikų augimo prognozės, lėtėja prekyba. Visa tai kartu sudėjus reiškia, kad artimu metu turime tikėtis vangesnės ekonomikos plėtros ir Lietuvoje. Dar metų pradžioje aukštumas siekę Lietuvos gyventojų lūkesčių rodikliai jau pradeda leistis žemyn. Atlyginimų augimo tempas taip pat, prognozuojama, kad slops. Remdamiesi dar neišblėsusiais krizės prisiminimais, galime konstatuoti, kad suprastėjusią ekonominę aplinką statybų sektorius paprastai pajunta vienas pirmųjų. Taigi, norint adekvačiai suprasti situaciją NT rinkoje, o tai reiškia – tinkamai pasirengti galimiems pokyčiams, svarbu ne gyventi rekordais, o kaupti rezervus, rūpintis savu daržu ir budriai stebėti įvykius artimoje ir tolimoje kaimynystėje.

Brangūs svečiai, 
NT rinkos aktyvumas Lietuvoje didėja jau ketvirtus metus iš eilės. Imame prie to priprasti. Tačiau, nors mūsų vertinimu, perkaitimo požymių nėra – būtina atkreipti dėmesį tiek į besiniaukiantį ekonomikos horizontą, tiek ir į kitas rizikas. Tarp jų – ir mažesnio kreditavimo prieinamumo riziką.

Šiemet rinkoje pradėjome pastebėti, kad iki šiol sparčiausiai kredituotas NT sektorius šiemet bankų paskolų gauna gerokai mažiau. Maždaug pusė Lietuvos banko apklaustų statybos įmonių teigia, kad jų prašymas pasiskolinti ar pakeisti esamas įsipareigojimų sąlygas buvo atmestas.

Patys rinkos dalyviai, teikiantys kreditus įmonėms, taip pat pripažįsta, kad paskolų teikimas NT plėtotojams ir statytojams buvo ribojamas labiausiai. Finansų įstaigos galimai apsidraudžia nuo novatoriškų ir pernelyg ambicingų klientų užmojų. Be to, kai kuriems sektoriams suteiktų paskolų portfeliai bankams, tikėtina, tapo rizikingai dideli koncentracijos prasme. 

Kita vertus, NT veiklos įmonių ir statytojų finansavimosi šaltinių aibė pastaraisiais metais neabejotinai praplatėjo. Įmonės daugiau finansuojasi iš kitų, ne finansų įmonių, ne bankinių finansų įstaigų. 

Kolegos,
šiandieninis mūsų susitikimas – tinkama proga aptarti ir artimoje ateityje aktualias nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo problemas, taip pat ir galimas prevencines priemones NT rinkoje, skirtas potencialiems disbalansams sumažinti. 

Norėčiau ypač pabrėžti sumažėjusios konkurencijos teikiant būsto paskolas klausimą. Todėl, siekdamas inicijuoti diskusiją, Lietuvos bankas išleido konsultacinį dokumentą, kuriame siūlomos idėjos konkurencijai būsto paskolų rinkoje didinti. Institucijos, rinkos dalyviai, vartotojų atstovai ir kitos suinteresuotos grupės kviečiami aktyviai teikti savo nuomonę ir pasiūlymus.

Gerbiamieji,
atvykdami čia parodėte, kad domitės NT aplinka, siekiate patikimos informacijos, įvairialypių diskusijų ir pagrįstų atsakymų. Mes taip pat to siekiame. Labai tikiuosi, kad septintoji konferencija bus ne mažiau sėkminga kaip ir praėjusios. 

Linkiu diskusijų, kurios padėtų geriau suprasti vyraujančias grėsmes bei rizikas ir atrasti sprendimus į Jums rūpimus klausimus.