G. Šimkaus kalba Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferencijoje

Šis tekstas nėra kalbos nuorašas.

Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto ekspertai, renginio transliacijos žiūrovai, mieli kolegos!

Džiaugiuosi šiais – jubiliejiniais – Lietuvos banko šimtmečio metais sveikindamas Jus, susirinkusius taip pat į jubiliejinę – dešimtąją – Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferenciją.

Nepaisant visų neapibrėžtumų, beveik galėčiau lažintis, kad bus ir vienuoliktoji. Pilnutėlė salė ir rekordinis užsiregistravusių „nuotolinių“ dalyvių skaičius patvirtina, jog per dešimtmetį renginys ne tik, kad nenusibodo, neišsikvėpė ir neatgyveno, bet netgi tapo dar aktualesnis, reikalingesnis ir, labai tikiuosi, – naudingesnis.

Tikėtina, kad didėjantį renginio populiarumą kursto ir aplinkybės. Pastarieji keleri metai nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo itin dinamiški. Ir negana to – vis kažkuo išskirtiniai. Antai prieš dvejus metus susitikę virtualiai diskutavome, kas lėmė NT rinkos atsparumą beprecedentėje situacijoje – akistatoje su COVID-19 pandemija. Pernai aptarėme nuo rinkos kaitimo prieš finansų krizę laikų nematytą būsto rinkos aktyvumą. Na, o šiandien fiksuojame vis daugiau NT rinkos aktyvumo lėtėjimo požymių.

Programoje numatėme galimybę požymius panagrinėti išsamiau – tą padarysime netrukus pirmoje konferencijos dalyje, skirtoje naujausiems būsto rinkos iššūkiams, tendencijoms, jų priežastims ir būtinai – galimoms pasekmėms.

Paminėjęs pasekmes, visų pirma norėčiau atkreipti dėmesį į vieną ypatingos svarbos ženklą.

Turiu omenyje tą nepaneigiamą faktą, kad būsto kainų augimo tempas aplenkė atlyginimų didėjimą. Pirmą kartą (skaičiuojant nuo ankstesnės finansų krizės laikų) šį pokytį užfiksavome pernai. Šiais metais tendencija yra, deja, ta pati. O tai reiškia, kad būsto įperkamumas akivaizdžiai mažėja – antrus metus pagrečiui...

Kolegos,

Būsto įperkamumas yra viena iš pagrindinių šių metų konferencijos temų. Kodėl būtent ji?

Todėl kad įperkamumo tema aktuali mums visiems – net ir tiems, kurie negalvoja nei pirkti, nei parduoti būstą.

Todėl kad būstas yra ne tik ir ne tiek NT objektas, kiek visų pirma žmogaus bazinis poreikis – stogas virš galvos, vieta auginti vaikus, saugumo ir reikalingumo visuomenei jausmas. Tai gali būti argumentas pasilikti šalyje arba paskata palikti šalį.

Būsto įperkamumo svarbą žmogui, ekonomikai, visuomenei patvirtina ne tik akademikų analizės, bet ir gyvi įrodymai – konkretūs, sakyčiau, rezonansiniai visuomenės gyvenimo įvykiai, nutinkantys, kai stogas virš galvos tampa pernelyg sunkia finansine našta.

Gerbiamieji,

Konferencijoje išgirsime ne vieną pranešimą būsto įperkamumo tema, ir neabejoju, kad užvirs tikrai įdomios diskusijos. Tačiau pripažinkime – svarbu temą ne tik aptarti. Svarbu, kad galiausiai būtų imtasi adekvačių veiksmų. Todėl, siekdamas paskatinti rezultatyvų dialogą, kuris nulemtų teisingus sprendimus ir veiksmus, iškart paminėsiu kelias į būsto įperkamumą orientuotas priemones.

Visų pirma, žinoma, valstybės finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą regionuose. Siekis gerinti būsto įperkamumą jaunoms šeimoms yra neabejotinai sveikintinas. Bet ar negalėtų ši pagalba būti kryptingesnė, tikslingesnė ir kartu – veiksmingesnė?

Tikrai galėtų. Dabar matome, kad paskolos su paskata ir parama sudaro didelę dalį viso būsto paramos srauto vietovėse šalia didžiųjų Lietuvos miestų. Bet juk galimybės su paskata nusipirkti būstą arti didžiųjų miestų iš esmės neatitinka paskatos tikslo dėl regionų plėtros skatinimo. Dargi atvirkščiai – prisideda prie disbalansų formavimosi prie didžiųjų miestų esančiuose rajonuose. Šį trūkumą Lietuvos bankas išskyrė savo parengtoje išvadoje dėl 2023 m. valstybės biudžeto. Manau, kad konferencija yra puikus formatas šią priemonę aptarti plačiau.

Taip pat neturėtume pamiršti ir tinkamai sukalibruoto NT mokesčio – jį turime matyti kaip priemonę, kuri ilguoju laikotarpiu gali prisidėti prie tvaresnės būsto rinkos raidos. Tinkamai sukalibruotas mokestis mažintų paskatas būstą pirkti investiciniais tikslais ir išlygintų būsto kainų svyravimus. Todėl labai tikiuosi, kad netrukus vėl galėsime pratęsti diskusijas dėl mokesčio peržiūros politiniu lygiu.

Galima paminėti ir efektyvius būstų plėtros reikalavimus. Pandeminiu laikotarpiu matėme, kad būstų pasiūla nespėjo paskui padidėjusią paklausą, o tai reikšmingai prisidėjo prie paspartėjusio kainų augimo ir prastesnio įperkamumo. Todėl svarbu rasti balansą – plėtrai taikomų reikalavimų poveikis būstų pasiūlai ir būstų kokybei turi būti įvertintas objektyviai, vadovaujantis sąnaudų ir naudos analizės principu.

Kolegos,

būsto įperkamumas yra itin svarbus klausimas, veikiantis visuomenę dabar ir veiksiantis dar ne vieną dešimtmetį ateityje. 

Vis dėlto lygiai taip pat svarbu matyti, suprasti ir reaguoti į tai, kas rinkoje vyksta šiandien.

Kaip jau užsiminiau, matome vis daugiau ženklų, kad būsto rinkos aktyvumas lėtėja. Registrų centro duomenimis, per šių metų pirmus tris ketvirčius Lietuvoje įregistruota aštuntadaliu mažiau būsto pirkimo ir pardavimo sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Itin ryškus lėtėjimas – pirminėje naujų butų rinkoje. Išaugo nutraukiamų preliminarių sutarčių skaičius. Kitaip tariant, atoslūgis atrodo akivaizdus.

Akivaizdus, jei lyginsime su prieš metus matytomis istorinėmis aukštumomis. Tačiau atkreipsiu dėmesį į tai, kad, net ir tie sumažėję skaičiai, yra beveik identiški ikipandeminiams 2019–ųjų rodikliams, kuriuos tada irgi kvalifikavome kaip istorines aukštumas. Todėl pastaruoju metu žemyn krypstančiose kreivėse galbūt turėtume įžvelgti ne vėsimą ar slūgimą, o tiesiog – rinkos normalizavimąsi arba dar paprasčiau – grįžimą į įprastas vėžes.

Kainos. Nepaisant sumažėjusio pardavimų skaičiaus, būstų kainos ir toliau sparčiai kyla, o pasiūla, ypač pirminėje rinkoje, tebėra ribota. Tam įtakos turi apie penktadaliu per metus padidėjusios statybos kainos, kurios, tiesa, pastaruoju metu stabilizuojasi. Natūraliai kyla keletas klausimų – kiek kainų augimo tendencija yra tvari? Kokia tikėtina tolesnė jų raida?

Globalaus neapibrėžtumo sąlygomis tikrumo, deja, nėra. Būsto rinkos aktyvumą ir jos raidą plačiąja prasme lemia daugybė veiksnių. Visų pirma – bendra ekonomikos būklė. Rugsėjo mėnesį įvertinti duomenys parodė, kad ekonomikos augimas lėtėja – prognozuojame, kad šiais metais Lietuvos ekonomika augs 2,1, o kitais – vos 0,9 proc. Ekonomikos augimo lėtėjimas ir iš to kylančios pasekmės, plius netoleruotinai aukšta, 22 proc. lygį pasiekusi infliacija – tai derinys, kuris apsunkina gyventojų galimybes sutaupyti būstui. Dar daugiau – net ir tuos, kurie įstengtų įpirkti, verčia devynis kartus pamatuoti prieš įsigyjant tokį didelį pirkinį.

Siekdami suvaldyti minėtą aukštą infliaciją, pasaulio centriniai bankai normalizuoja pinigų politiką ir didina palūkanų normas. Didesnės palūkanų normos ir kartu didesnės paskolų įmokos taip pat vėsins per pandemiją įkaitusią Lietuvos būsto rinką, kadangi didžioji dalis – net apie 90 proc. – būsto paskolų suteikiama su kintamosiomis palūkanomis.

Užsienyje jau matome aukštesnių palūkanų ir ekonomikos augimo lėtėjimo įtaką per pandemiją ir dar iki jos gerokai įkaitusioms būsto rinkoms, kuriose buvo susiformavę didesni disbalansai, o gyventojai yra daugiau įsiskolinę. Pavyzdžiui, Švedijoje būsto kainos jau sumažėjo daugiau nei dešimtadaliu, palyginti su buvusiomis istorinėmis aukštumomis. Už Atlanto – JAV ir Kanadoje – taip pat jau fiksuojamas būsto kainų mažėjimas.

Neatmestina, kad būsto kainų augimo atvėsimas neaplenks ir mūsų. Lietuvos banko apklausos rodo, kad beveik trys ketvirtadaliai namų ūkių nebesitiki būsto kainų augimo ateinančiais metais. Daugėja ir NT profesionalų, kurie tikisi santūresnio ir kartu tvaresnio, labiau pamatinius veiksnius atitinkančio būsto kainų augimo ar nedidelio kainų sumažėjimo didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

Kolegos,

Suprantu, kad mano paminėti ir Jūsų pačių stebimi poslinkiai gali atrodyti kaip būsto rinkos horizonte besikaupiantys debesys, kuriuos sutirština dar ir bendro neapibrėžtumo kontekstas bei 2008–2009-ųjų prisiminimai. Todėl džiaugiuosi turėdamas pagrindą užtikrintai pasakyti, kad šiandien situacija yra visiškai kitokia. Kodėl?

Todėl, kad, pirma – mes tikrai atsakingai išmokome finansų krizės pamokas.

Antra – ne tik išmokome, bet ir pritaikėme jas praktiškai, kad užkardytume bet kokį „deja vu“.

Po finansų krizės įsigaliojusios Lietuvos banko makroprudencinės priemonės, įskaitant Atsakingojo skolinimo nuostatus, užtikrina besiskolinančių gyventojų ir kredito įstaigų finansinį tvarumą. Pradinio įnašo reikalavimas didina bankų atsparumą paskolų užstato verčių sumažėjimo rizikai. Suteikiant būsto paskolą įsitikinama dėl gyventojų galimybės paskolą grąžinti, atsižvelgiama ir į galimą paskolos įmokų padidėjimą, o tai yra ypač aktualu šiandien. Šios priemonės leido užtikrinti tvarų ir saugų gyventojų skolos augimą – Lietuvos namų ūkių skolos ir bendrojo vidaus produkto santykis yra mažesnis nei buvęs finansų krizės laikais ir vienas mažiausių Europos Sąjungoje.

Šiais metais įsigaliojo dar kelios papildomos Lietuvos banko nustatytos priemonės būsto rinkos tvarumui užtikrinti. Nevardysiu jų visų, tik apibendrinsiu: taip, šiandien susiduriame su neapibrėžtumo laikotarpio iššūkiais. Tačiau į šį, tarkime sudėtingą kliūčių ruožą įžengiame finansiškai tvaresni ir pasirengę geriau nei bet kada anksčiau.

Gerbiamieji,

Kaip pastaruosius kelerius metus jau tapo įprasta sakyti, gyvename įdomiais laikais, kupinais iššūkių ir galimybių.

Todėl džiaugiuosi, kad domitės NT rinka, joje vykstančiais procesais, stebite ir vertinate naujausias tendencijas. Pradėdamas konferenciją tikiuosi, kad diskutuodami ne tik aptarsime dabartinę NT rinkos situaciją ir rizikas, tačiau kartu ieškosime ir rasime veiksmingų sprendimų šioms rizikoms sumažinti.

Kviečiu visus atvirai dalytis savo mintimis ir įžvalgomis!

Dėkoju už Jūsų dėmesį ir – darbingos ir prasmingos dienos!

Finansinis stabilumas, Nekilnojamasis turtas