Lietuvos bankas
75_fb3fa3a7cdf6d7046d6b66bfcb7c199b.png
2016-09-30

Nr. 9. Skirmantė Matkėnaitė, Tomas Ramanauskas, Tomas Reichenbachas. Paskolos ir užstato vertės santykio ribojimo Lietuvoje ekonominiai aspektai 

75_fb3fa3a7cdf6d7046d6b66bfcb7c199b.png
5

Suteiktos paskolos sumos ir užstato vertės santykis (angl. loan-to-value ratio, toliau – LTV rodiklis) yra svarbus makroprudencinės stebėsenos rodiklis, padedantis įvertinti tiek pasiūlos, tiek paklausos būklę kredito rinkoje, rinkos dalyvių prisiimamas rizikas bei NT rinkos perkaitimo grėsmes. Ribojant maksimalų leistiną LTV rodiklį siekiama mikroprudencinių ir makroprudencinių tikslų. Mikroprudenciniu požiūriu maksimalus leistinas LTV rodiklis arba minimalus užstato vertės reikalavimas padeda mažinti bankų nuostolius dėl skolininko įsipareigojimų nevykdymo ir skolininko įsipareigojimų nevykdymo tikimybę. Mažesnė individualių paskolų rizika turi teigiamą poveikį visos bankų sistemos stabilumui, tvariai kreditavimo raidai ir subalansuotai ūkio plėtrai, o tai yra esminis makroprudencinio LTV ribojimo siekis.
LTV rodiklių lygį pirmiausia lemia kredito pasiūlos veiksniai, tačiau svarbūs ir paklausos veiksniai. Vertinant iš pasiūlos pusės, pastebimas glaudus empirinis sąryšis tarp vidutinio LTV rodiklio dinamikos ir šalies bankų skolinimo sąlygų vertinimo. Taigi, bankų tolerancija prisiimamai rizikai ir nustatomi reikalavimai užstatui tiesiogiai veikia vidutinį LTV rodiklį šalyje. Žvelgiant iš paklausos pusės, gyventojų pajamų lygis, būsto poreikiai, skolinimosi įpročiai taip pat turi įtakos LTV rodikliams. Be to, didėjant būsto kainoms tampa sunkiau sukaupti pradinį paskolos įnašą, ir jei paskolų rinkoje stiprėja konkurencija, didėja spaudimas bankams mažinti reikalavimus užstato vertei. LTV rodiklio procikliškumas sudaro galimybes stipriau veikti vadinamajam finansinio akceleratoriaus efektui, ir visa tai sustiprina finansinį ciklą: bumo metu augant užstato vertei ir kartu švelnėjant reikalavimams užstato vertei (t. y. didėjant LTV rodikliams), skolinimo apimtys gali didėti itin sparčiai. Taigi, yra poreikis makroprudencinėmis priemonėmis mažinti LTV rodiklių procikliškumą.
Makroprudencinio LTV reikalavimo keitimas gali turėti reikšmingą poveikį bankų ir namų ūkių finansinei elgsenai, o kartu ir būsto bei nuomos rinkoms. Sugriežtinus LTV reikalavimus, dalis asmenų, ketinančių įsigyti būstą, turėtų ilgiau kaupti pradinį įnašą arba būtų priversti pirkti mažesnį būstą. Pernelyg griežti LTV reikalavimai gali kai kuriuos žmones visam laikui „išstumti“ iš būsto rinkos į nuomos rinką.
Vidutinio LTV rodiklio dinamika Lietuvoje pasižymėjo aiškiu procikliškumu – nustatytas teigiamas šio rodiklio dinamikos sąryšis su BVP, kreditavimo aktyvumo ir būsto kainų svyravimais. Nesubalansuoto ekonominio augimo laikotarpiu (2005–2008 m.) daugelio Lietuvoje išduotų būsto paskolų LTV rodikliai buvo dideli, kai kuriais atvejais iš viso nebuvo reikalaujama jokio pradinio įnašo. Šias tendencijas taip pat galėjo reikšmingai sustiprinti ir taikyta valstybės subsidijuojama ir ekonomiškai nepakankamai pagrįsta būsto paskolų draudimo praktika. Bankų nuostoliai, susiję su suteiktomis apdraustomis būsto paskolomis, buvo nedideli, tačiau valstybės įsteigta UAB „Būsto paskolų draudimas“ (toliau – BPD) nuosmukio metu patyrė žymius nuostolius. Tai patvirtina, kaip svarbu tinkamai ir ekonomiškai pagrįstai vertinti būsto paskolų riziką, ypač jei siūlomas (valstybės subsidijuojamas) būsto paskolų draudimas.
Šiuo metu LTV ribojimas yra taikomas daugelyje ES valstybių, paprastai nustatomas 70–90 proc. maksimalaus leistino LTV rodiklio reikalavimas. Lietuvoje maksimalaus LTV rodiklio ribojimas iki 85 proc. naujoms būsto paskoloms pradėtas taikyti 2011 m. pabaigoje Lietuvos bankui patvirtinus Atsakingojo skolinimo nuostatus. Nuostatams įsigaliojus buvo stebimi ilgalaikiai naujų paskolų portfelio struktūros pokyčiai ir vyko paskolų „migracija“ į 80–85 proc. LTV rodiklio intervalą. Makroprudencinio LTV reikalavimo nustatymo poveikis kredito rinkos aktyvumui buvo nežymus, nes šis reikalavimas nustatytas po krizės, kai bankai ir patys nebuvo linkę teikti paskolų su dideliais LTV rodikliais, be to, reikalavimas įsigaliojo po konsultacijų su rinkos dalyviais bei po dviejų mėnesių trukmės pereinamojo laikotarpio.
Per visą laikotarpį nuo makroprudencinio LTV reikalavimo įtvirtinimo Lietuvoje jis nebuvo keičiamas, o šiuo metu susiformavę lūkesčiai dėl maksimalaus 85 proc. LTV dydžio padeda užtikrinti tvarų ir stabilų kredito augimą. Stabilus maksimalaus leistino LTV rodiklio reikalavimas turi automatinį anticiklinį poveikį – reikalavimas buvo mažai ribojantis po krizės, tačiau spartėjant kreditavimui ir didėjant būsto kainoms jo poveikis gali tapti labiau juntamas. Empirinė mikroekonominiais duomenimis pagrįsta simuliacinė Lietuvos atvejo analizė patvirtino, kad makroprudencinis LTV ribojimas gali padėti reikšmingai sumažinti bankų sistemos (ir kitų finansų rinkos dalyvių) tiesioginius nuostolius dėl NT kainų nuosmukio. Atsižvelgiant į tai, svarbu užtikrinti, kad šis ribojimas būtų tinkamas ir galiotų likus bent keleriems metams iki finansų ciklo nuosmukio fazės pradžios. Saugiausias būdas tai užtikrinti yra nustatyti bazinį LTV reikalavimą (kaip ir yra šiuo metu Lietuvoje), kuris galėtų būti keičiamas išskirtiniais atvejais, atsižvelgiant į konkrečias ekonomines ir finansines aplinkybes.

Šiame tyrime išreikšti požiūriai ir vertinimai yra asmeninė autoriaus(-ių) nuomonė, nebūtinai atitinkanti oficialią Lietuvos banko poziciją.

Skirmantė Matkėnaitė, Tomas Ramanauskas, Tomas Reichenbachas